Lexique

Le non-paiement du loyer pour mettre de la pression sur le propriétaire que Joanne envisage est un recours extrajudiciaire qui est appelé l’exception d’inexécution. Il s’agit de ne pas exécuter de façon temporaire une prestation, comme celle de payer le loyer par exemple, qui est prévue dans un contrat lorsque l’autre partie au contrat n’exécute pas la sienne. Toutefois, pour avoir ce droit temporaire de ne pas exécuter une prestation, certaines conditions doivent être rencontrées.

D’abord, la partie qui omet d’exécuter sa prestation et sur laquelle l’autre partie souhaite mettre de la pression doit être en demeure. Dans le présent cas, Michael est en demeure, Joanne lui ayant envoyé une mise en demeure et Michael n’ayant pas respecté le délai raisonnable qui lui était accordé pour exécuter sa prestation.

De plus, la partie qui souhaite se prévaloir de l’exception d’inexécution, c’est-à-dire Joanne en l’espèce, doit être de bonne foi. Dans le présent cas, Joanne a toujours payé son loyer mensuel et ne contribue pas à ce que les rénovations ne soient pas effectuées.

Cependant, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution, donc qui ne sera pas exécutée temporairement, soit inexécutée dans une mesure correspondante à la prestation que l’autre partie omet d’exécuter. Dans le présent cas, bien que Michael remplisse son obligation de fournir un logement à Joanne et de lui fournir la jouissance paisible des lieux comme il est tenu de le faire, il omet d’effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire. Or, le fait de ne pas payer l’ensemble du loyer pour mettre de la pression sur Michael serait démesuré par rapport à la prestation que ce dernier omet d’exécuter. Ainsi, Joanne ne pourrait pas omettre de payer l’entièreté de son loyer mensuel jusqu’à ce que Michael exécute sa prestation, mais pourrait, par exemple, omettre d’en payer le quart ou le tiers.  

En plus des conditions qui furent mentionnées précédemment qui sont requises pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution provienne du même rapport obligationnel que celle que la partie qui fait défaut omet d’exécuter. Or, le fait de délivrer la voiture est lié au rapport contractuel de vente qui lie Joanne et Michael et n’a rien à voir avec le rapport contractuel de louage qui lie ces deux parties. Ainsi, puisque Michael a payé sa voiture en un seul versement, Joanne est tenue de lui livrer et la livraison de ladite voiture ne peut faire l’objet d’une exception d’inexécution car Michael omet d’effectuer les rénovations.  

L’exception d’inexécution est une forme de recours extrajudiciaire qui constitue une manière de mettre de la pression sur l’autre partie au contrat qui n’exécute pas l’une de ses obligations. Or, que faire lorsque cette autre partie n’exécute toujours pas son obligation malgré l’application de ce moyen de pression? Dans ce cas, considérant qu’une personne partie à un contrat est en droit que les obligations dont elles peut s’attendre à l’exécution soient exécutées entièrement, correctement et sans retard, elle peut toujours avoir recours, entre autres, à l’exécution forcée en nature ou à la résiliation ou résolution du contrat. Pour ce faire, il faut que la partie en défaut soit en demeure, ce qui est le cas de Michael dans le présent cas.  

Rodrigue ne peut réclamer la totalité de la somme due par Martin à Carl car le bail que Carl et Martin ont signé ne comporte pas de clause de solidarité passive. Dans un bail résidentiel, une telle clause a pour effet de rendre les obligations des locataire solidaires, notamment celle de payer le loyer mensuel, de manière à ce que Carl et Martin aient pu être chacun contraints par Rodrigue à payer la totalité du loyer dû. Ainsi, puisqu’il n’y a pas de clause de solidarité passive dans le bail, Rodrigue ne peut réclamer la part du loyer dû par Martin à Carl.  

Cela n’est pas possible lorsqu’il est question d’un bail résidentiel. Cependant, s’il est question d’un bail commercial, il n’est pas nécessaire de prévoir une clause de solidarité passive au contrat. En effet, la solidarité est présumée dans une telle situation, c’est-à-dire lorsque le contrat est lié au service ou à l’exploitation d’une entreprise. Ainsi, si, par exemple, Carl et Martin avaient signé un bail pour exploiter un commerce, le propriétaire aurait pu réclamer la totalité du loyer à l’un ou à l’autre sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause de solidarité au contrat.  

Oui. Supposons qu’il y avait une clause de solidarité dans le bail résidentiel signé par Carl et Martin et que, par ce fait, Carl aurait été tenu de payer la totalité du loyer dû à Rodrigue. Une fois que Carl aurait payé, Carl aurait été subrogé dans les droits de Rodrigue. Ainsi, plutôt que d’avoir une dette de 2000$ envers Rodrigue, Martin aurait désormais eu une dette de 2000$ envers Carl, et ce, par le seul effet de la loi, donc automatiquement.  

Il suffit de lire le contrat. En général, la clause de solidarité prendra la forme d’une phrase comprenant les mots «solidaire» ou «solidairement». Voici un exemple de clause de solidarité passive : «Les soussignés reconnaissent avoir solidairement à exécuter leurs obligations envers Rodrigue».  

Non. Seuls les signataires au bail peuvent être sujets à la solidarité passive. Si, par exemple, Carl avait été un occupant plutôt qu’un colocataire, donc s’il n’avait pas signé le bail, Rodrigue n’aurait pas pu lui réclamer le loyer impayé par Martin.  

 Dans le présent cas, Marion décida de quitter le logement car il était, selon ses dires, devenu impropre à l’habitation. Au Québec, un locataire est en droit d’abandonner un logement dans de telles circonstances, mais il est nécessaire qu’il avise le propriétaire de l’état du logement avant l’abandon ou dans les dix jours qui suivent, et le locataire qui soumet cet avis n’a pas à payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, sauf si l’état du logement résulte de sa faute. Or, Marion a omis de soumettre un tel avis d’abandon dans les délais exigés par la loi, le simple fait d’en aviser le concierge des lieux n’étant pas un avis valable puisque celui-ci doit être adressé directement au propriétaire.

En principe, la résiliation de tout contrat entraîne son anéantissement pour l’avenir seulement, sans effets rétroactifs. Néanmoins, il est possible, dans le contexte judiciaire, qu’un juge décide que le contrat soit résilié à une date antérieure à celle du jugement et imposer une restitution qui peut notamment prendre la forme d’une diminution de loyer rétroactive, si le locataire prouve qu’il a subi un préjudice lié à la cause de la résiliation du contrat depuis une date antérieure au moment de la résiliation. Cependant, pour que le locataire puisse obtenir la résiliation et, si possible, bénéficier d’une diminution rétroactive de loyer, le propriétaire doit avoir été mis en demeure, et c’est le moment auquel le propriétaire fut ainsi constitué en demeure qui est le point de départ pour l’octroi d’une diminution de loyer rétroactive. Or, dans le présent cas, Jonathan, le propriétaire, ne fut constitué en demeure d’aucune manière avant le 23 juin 2015. Conséquemment, Marion ne peut demander cette rétroactivité pour la période antérieure à sa mise en demeure du 23 juin 2015.