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Il est nécessaire de comprendre que ce que Monique et Vanessa font ici est ce qu’on appelle en droit la simulation. Lorsqu’il est question de simulation, on retrouve ce qu’on appelle le contrat apparent, lequel est un acte qui ne correspond pas véritablement à ce que veulent les parties. Bref, il s’agit d’un faux. On retrouve également un contrat secret qui, lui, traduit la volonté réelle des parties, appelé contre-lettre. La volonté réelle des parties est donc exprimée dans le contrat secret qu’est la contre-lettre plutôt que dans le contrat apparent. Dans le présent cas, le contrat apparent est le contrat de vente, alors que la contre-lettre est le contrat de louage.

Cette manière de procéder est tout à fait légale. Pour qu’il y ait bel et bien simulation, toutefois, il faut la contre-lettre soit concomitante du contrat apparent, donc qu’ils soient, par exemple, signés simultanément et que les parties se soient entendues sur la nature de chacun des documents. En l’espèce, c’est bel et bien le cas, la simulation étant donc bien réelle.

Par ailleurs, la simulation peut se manifester de trois manières différentes. D’abord, elle peut porter sur l’existence même du contrat, le contrat apparent n’étant, dans ce cas, qu’une illusion visant à faire croire en l’existence d’un contrat qui n’existe pas. De plus, elle peut porter sur la nature du contrat ou sur l’objet du contrat : par exemple, le contrat apparent pourrait correspondre à un certain type de contrat, un contrat de vente par exemple, alors que la contre-lettre, à un autre type de contrat, tel un contrat de louage par exemple. Enfin, la simulation peut aussi porter sur les parties à l’acte. Tel est le cas lorsque, par exemple, une personne figure en tant que partie au contrat apparent, mais c’est une autre personne qui y figure dans la contre-lettre. 

Il ne serait pas possible pour Monique ou Vanessa d’invoquer l’un ou l’autre des contrats puisqu’entre les parties, c’est la contre-lettre qui l’emporte sur le contrat apparent, tel que prévu par le Code civil du Québec. Dans le présent cas, puisque le contrat de louage est la contre-lettre et le contrat de vente est le contrat apparent, c’est le contrat de louage qui prévaut entre Monique et Vanessa. 

Si c’est la contre-lettre qui prévaut entre les parties, il en va autrement à l’égard des tiers. En effet, à l’égard des personnes qui ne sont pas parties au contrat, si elles sont de bonne foi en n’étant pas au courant de la simulation et qu’il y a conflit d’intérêt, dans la mesure où deux tiers se prévalent respectivement du contrat apparent et de la contre-lettre, c’est le choix du contrat apparent qui prévaudra. Ainsi, ce seraient les créanciers de Monique qui auraient préséance dans le présent cas puisqu’il y a conflit d’intérêt entre les créanciers de Monique et ceux de Vanessa qui souhaitent saisir le même condominium. Or, le contrat apparent étant le contrat de vente indiquant que la propriétaire du condominium est Monique en l’espèce, ce sont les créanciers de Monique qui pourront s’en prévaloir. 

D’abord, il faut comprendre qu’il est question ici d’une gestion d’affaires. Celle-ci consiste en une ingérence volontaire par un individu dans les affaires d’un autre individu, sans son autorisation ou son opposition et sans qu’il existe pour la personne qui a intervenu une obligation légale ou contractuelle d’agir. L’individu qui s’ingère, Louis dans le présent cas, est appelé le gérant, alors que l’autre individu, Léa dans le présent cas, est connu comme étant le géré. L’ingérence dans les affaires d’une autre personne, pour rendre un service par exemple, peut donner lieu à des obligations telle une obligation d’indemnisation et c’est la loi, plus précisément le Code civil du Québec, qui en est la source. En effet, c’est pour éviter l’indifférence d’une personne face à une situation qui appelle à une intervention immédiate et l’ingratitude du bénéficiaire d’un service que la loi prévoit la naissance de telles obligations.

Or, pour qu’il y ait, par exemple, obligation d’indemniser le gérant, il est nécessaire que les conditions prévues par le Code civil du Québec relativement à la gestion d’affaires soient rencontrées, sans quoi il ne peut y avoir gestion d’affaires et, conséquemment, indemnisation. 

D’abord, concernant le géré, il est nécessaire qu’il n’ait confié aucun mandat au gérant d’agir. En d’autres termes, l’ingérence du gérant dans les affaires du géré doit relever de sa propre initiative. Ainsi, la personne qui intervient ne doit pas avoir de mandat de représentation légale ou judiciaire à cette fin. Dans le présent cas, Louis n’a pas été mandaté, ayant agi de son propre gré lorsqu’il a téléphoné à un plombier pour réparer la tuyauterie, sans que Léa ne lui ait demandé de le faire. De plus, le géré ne doit pas s’être opposé à l’intervention du gérant avant que ladite intervention ait eu lieu. En effet, on ne peut rendre service à une personne contre son gré et ensuite espérer être compensé. Dans le présent cas, Léa ne s’est aucunement opposée à l’intervention de Louis avant ladite intervention. Toutefois, elle a dit à Louis de ne plus intervenir après qu’il l’ait téléphonée, ce qui s’avère une forme de refus à ce que Louis procède au changement de sa tapisserie.

De plus, concernant le gérant, il est nécessaire que ce dernier ait eu l’intention d’agir non pas pour son propre intérêt, mais pour le compte d’une autre personne. Dans le présent cas, Louis a agi pour le stricte bénéfice Léa, dans l’optique de limiter les dégâts, donc de l’aider, et de lui faire plaisir. Qui plus est, le geste posé ne doit pas être inopportun, devant s’avérer un véritable service rendu, ce qui est le cas en l’espèce, un dégât d’eau majeur ayant découlé du bris de la tuyauterie. Puisque l’ingérence de Louis a permis d’éviter un préjudice considérable à Léa, on peut considérer que son intervention fut opportune. 

Léa n’a pas à rembourser Louis pour le changement de la tapisserie puisqu’elle lui a clairement indiqué au téléphone de ne plus s’ingérer dans ses affaires d’ici son retour de vacance. Bien que le changement de la tapisserie ait paru opportun aux yeux de Louis, il demeure qu’il fut expressément mandaté de ne plus agir. Conséquemment, Léa n’est pas légalement tenue de rembourser Louis pour le changement de la tapisserie, l’une des conditions fondamentales pour qu’il y ait gestion d’affaires n’ayant pas été respectée.

Toutefois, Léa doit rembourser Louis pour le plombier venu réparer la tuyauterie. En effet, il y a bel et bien gestion d’affaires dans ce cas puisque toutes les conditions prévues par la loi pour qu’il y ait naissance d’une obligation d’indemnisation dans le cadre d’une gestion d’affaires ont été rencontrées.

Ceci étant dit, il importe de comprendre que l’obligation d’indemnisation n’oblige qu’à indemniser le gérant pour les dépenses nécessaires ou utiles occasionnées par la gestion et pour le préjudice subi en raison de la gestion et qui n’est pas dû à la faute du gérant. Par exemple, si Louis avait décidé de réparer la tuyauterie lui-même sans avoir les compétences requises pour ce faire et aurait causé un bris, il aurait dû assumer les coûts découlant de cela. 

Dans le présent cas, le bail inclut une clause de solidarité active, ce qui a pour effet de rendre les créanciers, c’est-à-dire les copropriétaires que sont Normand et Julien, solidaires. Lorsque plusieurs créanciers sont sujets à la solidarité active, le débiteur de ces derniers peut acquitter la totalité du paiement envers l’un d’entre eux et être libéré envers la totalité des créanciers. De plus, ce type de solidarité permet à l’un des créanciers d’exiger du débiteur l’exécution intégrale de l’obligation. Ainsi, Mylène est en droit de payer la totalité du loyer mensuel à l’un des copropriétaires, qu’il s’agisse de Julien ou Normand, et ainsi s’acquitter de son obligation contractuelle de payer son loyer. 

Non. Lorsqu’il y a une clause de solidarité active au bail, le locataire a toujours le choix de payer son loyer à l’un ou l’autre des copropriétaires, c’est-à-dire des créanciers solidaires, tant qu’il n’est pas poursuivi en justice par l’un d’eux. S’il l’est, il devra acquitter son obligation au profit de celui qui l’a poursuivi. Il importe d’ailleurs de saisir que la mise en demeure n’équivaut pas à une poursuite. 

Non. En effet, la solidarité active ne peut être que conventionnelle, donc doit être prévue au contrat afin d’exister. 

Le simple fait de payer le loyer d’une personne à son propriétaire constitue une indication de paiement. Il s’agit d’une libéralité ou d’une faveur rendue à une autre personne. Or, il est également possible, en plus de payer le loyer pour une personne à son propriétaire, de s’engager envers ce dernier à lui payer le loyer, auquel cas il s’agit d’une délégation de paiement. Lorsqu’il est question d’une délégation de paiement, le propriétaire peut désormais réclamer le loyer mensuel à la personne qui s’est engagée à le payer. Ainsi, la différence réside dans l’engagement qui est pris, ou non, à payer le loyer.

Dans le présent cas, Yvan, père de Delilah, s’est engagé à payer le loyer mensuel d’Émilie à la place de cette dernière. Il s’agit donc d’une délégation de paiement. 

Tout dépend si Émilie décide de libérer Delilah ou non. En effet, bien que ce soit cette dernière qui habite l’appartement dans le logement d’Émilie, Yvan s’est maintenant engager à payer pour Delilah. Toutefois, Émilie peut décider de libérer Delilah de son obligation de payer le loyer mensuel ou non. Si elle refuse de libérer Delilah, Émilie peut réclamer le loyer autant à celle-ci qu’à Yvan, auquel cas il s’agirait d’une délégation de paiement dite imparfaite. Or, si elle accepte de libérer Delilah de son obligation contractuelle, Émilie ne pourra réclamer le loyer qu’à Yvan, auquel cas il s’agirait d’une délégation de paiement dite parfaite. 

Non. Il importe de saisir que l’engagement d’Yvan envers Émilie est indépendant de l’engagement qui unit Delilah et Émilie. Ainsi, même si Delilah est libérée de son obligation de payer le loyer grâce à l’engagement d’Émilie de payer le loyer, Yvan est toujours tenu de lui fournir la jouissance paisible de l’appartement loué et de ses autres obligations contractuelles ou légales envers elle. Si Yvan ne respecte pas ses obligations, Delilah a toujours à sa disposition les recours légaux prévus par la loi. 

La cession de créance consiste en la cession, totale ou partielle, d’un droit détenu par un créancier envers son débiteur à une personne qui acquiert la créance et qui devient, à son tour, créancier. Il s’agit donc de la vente ou de la donation d’une créance. Parmi les avantages de la cession de créance, on retrouve le fait de pouvoir obtenir des liquidités dans l’immédiat ou la possibilité d’engranger un profit.

Dans le présent cas, Maurice, créancier de Gérald à titre de propriétaire, souhaite céder sa créance, soit le droit de réclamer le loyer mensuel de 750$ à Gérald à chaque premier du mois jusqu’au 1er avril 2016. Il souhaite vendre ce droit pour 3 000$ et l’avantage apparent de cette vente est d’obtenir des liquidités dans l’immédiat. En effet, il obtiendrait ainsi l’équivalent de quatre mois de loyer bien qu’il perdrait, à long terme, une somme considérable en loyers qui auraient pu lui être payés. 

Non. En fait, plusieurs conditions légales sont rattachées à la cession de créance. Si ces conditions ne sont pas respectées, la cession de créance n’est pas valide. Premièrement, elle ne peut avoir pour effet de rendre l’obligation d’un débiteur plus onéreuse ou porter atteinte à ses droits. Ainsi, Maurice ne pourrait vendre sa créance et décider, avec l’acquéreur potentiel, que ce dernier pourrait désormais réclamer 850$ par mois de loyer à Gérald plutôt que 750$.

De plus, le débiteur, soit le locataire qu’est Gérald dans ce cas-ci, doit acquiescer à la cession de créance ou recevoir une preuve de la cession. Sans l’accomplissement de cette formalité, la cession ne peut être opposée audit débiteur. Si ce débiteur ne peut être trouvé au Québec, la cession lui est opposable dès qu’un avis de la cession est publié dans un journal distribué dans la localité de la dernière adresse connue de ce débiteur ou, si ce dernier exploite une entreprise, dans la localité où elle a son principal établissement. D’ailleurs, c’est au cédant qu’il incombera de prouver que le débiteur a été informé, et le cédant a donc intérêt à ce que le débiteur acquiesce à la cession de créance par la signature d’un document qui pourrait éventuellement servir de preuve devant un tribunal en cas de conflit. 

Dans l’éventualité où Maurice omettrait d’accomplir les formalités nécessaires à la cession de créance, celle-ci ne serait pas opposable à Gérald. Ainsi, si les formalités ne sont pas remplies, ce dernier doit continuer à payer son loyer mensuel à Maurice, peu importe ce qu’en dit Maurice, puisque la cession de créance n’est ni opposable, ni valide. 

Pour qu’un contrat puisse être annulé, il faut d’abord un motif valide au sens de la loi. Dans le présent cas, Mathieu a été induit en erreur par Marcel afin de l’amener à signer un bail qu’il n’aurait pas signé autrement. Il s’agit là d’un dol, soit un vice de consentement qui consiste à induire en erreur l’une des parties à un contrat de manière délibérée, qui peut résulter d’un mensonge délibéré, d’un silence ou d’une réticence. Pour être en présence d’un dol en bonne et due forme, il faut que certaines conditions soient rencontrées. Tout d’abord, le dol doit être déterminant, c’est-à-dire que la partie qui s’estime trompée n’aurait autrement pas conclu le contrat. En l’espèce, Mathieu fut motivé à signer le bail par le fait qu’il croyait qu’il aurait accès à l’air climatisé et à un logement meublé. Or, l’absence de meubles et d’air climatisé est précisément la source du vice de consentement. De plus,le dol doit avoir été provoqué par le cocontractant ou être connu de lui. Dans le présent cas, le dol émana de Marcel, l’un des cocontractants, et était bel et bien connu de lui puisqu’il a cherché à tromper Mathieu en toute connaissance de cause comme le démontrent les faits. Enfin, Mathieu devra faire la preuve du dol, soit de l’acte dolosif lui-même, mais aussi de l’intention de Marcel de le tromper.

Puisque nous sommes en présence d’un dol dans le présent cas, Mathieu est en droit de demander la nullité du bail, son consentement au bail ayant été vicié. En effet, tout vice de consentement peut être sanctionné par la nullité relative. Or, puisqu’il s’agit de nullité relative, seule la victime du vice de consentement, donc Mathieu, peut invoquer la nullité du contrat. Pour ce faire, il devra intenter une action en  nullité devant un tribunal, deux parties ne pouvant annuler un contrat à l’amiable, sans intervention d’un tribunal. Une fois devant un tribunal, tel que susmentionné, c’est à Mathieu qu’il incombera de faire la preuve du dol qui a vicié son consentement et qui justifierait l’obtention de la nullité du bail. 

La  nullité d’un contrat implique d’abord sa disparition rétroactive. En effet, il est réputé n’avoir jamais existé. Or, à cette fin, si jamais les prestations auxquelles sont tenues chacune des parties ont déjà été exécutées en tout ou en partie, la restitution de ces prestations est de mise. Dans le présent cas, Mathieu a payé un mois de loyer le 1er juillet 2015 et Marcel, si la nullité du contrat est prononcée par un juge, serait donc tenu de lui remettre la somme payée. Cependant, dans le cas d’un contrat à exécution successive comme un bail résidentiel, donc d’un contrat dont l’exécution des prestations s’échelonne sur une certaine période de temps, la restitution est souvent mise de côté puisque la restitution de la jouissance d’un bien comme un logement est, en pratique, impossible. En effet, comment restituer le fait d’avoir profiter d’un logement pendant une certaine période de temps? Conséquemment, dans un tel cas, le contrat cesse d’exister pour l’avenir seulement. Dans le présent cas, Mathieu n’a pas jouit du logement, ayant souhaité annuler le bail dès le premier jour bien qu’il avait payé le loyer du mois de juillet 2015, et cela n’a donc pas à être pris en considération. 

Pour obtenir des dommages-intérêts en sus de l’annulation du contrat, Mathieu devra démontrer qu’il a bel et bien subi un préjudice qui résulte de la raison pour laquelle le bail fut annulé. Dans le présent cas, cette raison s’avère être une faute intentionnelle de la part de Marcel, laquelle consistait à induire Mathieu en erreur pour l’amener à signer un bail qu’il n’aurait pas signé s’il n’avait pas été trompé. Par exemple, si Mathieu parvient à démontrer que, par la faute de Marcel, il doit dormir dans un hôtel en attendant de se trouver un autre logement et qu’il n’aurait pas eu à payer les frais qu’implique la location d’une chambre d’hôtel si ce n’avait pas été de la fraude de Marcel, un tribunal pourrait condamner Marcel à payer ces frais, de manière à compenser Mathieu pour le préjudice subi. 

Dominique, en tant que locataire, était persuadée que Christophe était toujours propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve son logement et que c’était toujours à lui que le loyer était dû. Elle a donc payé le loyer au créancier apparent. Dominique, à ce titre, est présumée avoir payé son loyer de bonne foi, c’est-à-dire à la personne à laquelle elle croyait le devoir, et ce, sans mauvaises intentions. En effet, dans le présent cas, rien ne pouvait laisser croire à Dominique que Christophe n’était plus le propriétaire de l’immeuble, ce dernier n’ayant aucunement avisé Dominique de la vente de l’immeuble et ayant reçu le paiement du loyer mensuel sans avoir dit à Dominique qu’elle ne devait plus le payer. Ainsi, puisque le paiement du loyer a été fait de bonne foi par Dominique et qu’elle a agi comme une personne raisonnable et diligente, le paiement est valide et elle ne doit rien à Roland. 

Il faudrait que Roland puisse démontrer que Dominique n’a pas payé son loyer à Christophe de bonne foi. En d’autres termes, il faudrait que Roland démontre, par exemple, que Dominique était au courant que Christophe n’était plus propriétaire de l’immeuble et qu’elle a tout de même continuer à lui payer le loyer. Or, considérant les circonstances du présent cas, Dominique n’était pas de mauvaise foi et Roland ne peut donc pas lui réclamer le loyer impayé. 

Oui. Puisqu’il est établi que Dominique a payé Christophe de bonne foi et que c’est au contraire ce dernier qui a omis d’aviser Dominique de la vente de l’immeuble pour lui permettre de payer le vrai propriétaire, Dominique ne doit rien à Roland. Toutefois, Roland est néanmoins en droit de réclamer la somme qui lui est due à Christophe, d’autant plus que c’est par la négligence de ce dernier qu’il n’a pu recevoir le loyer. Ainsi, Roland pourrait poursuivre Christophe afin de le contraindre à lui remettre la somme due. 

Amanda est en droit d’exiger que les obligations qui lui sont dues soient exécutées entièrement, correctement et sans retard. Elle peut, lorsque son propriétaire n’exécute pas son obligation sans justification, notamment en exiger l’exécution forcée en nature. Dans les circonstances, il s’agit du recours le plus approprié puisqu’Amanda souhaite demeurer dans l’appartement qu’elle a loué et souhaite tout simplement que Samuel exécute son obligation de réparer le réfrigérateur.

Pour qu’Amanda puisse se prévaloir de l’exécution forcée en nature, Samuel doit d’abord être en demeure. Actuellement, Samuel est bel et bien en demeure puisqu’Amanda lui a soumis une demande extrajudiciaire lui accordant un délai raisonnable à l’intérieur duquel il devait exécuter son obligation et qu’il ne l’a pas fait dans ce délai. 

Oui. Puisque Samuel fait défaut d’exécuter son obligation, Amanda peut exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais de Samuel. Toutefois, pour ce faire, Samuel doit être en demeure, ce qui est le cas en l’espèce. De plus, pour se prévaloir de ce droit, Amanda doit en aviser Samuel dans sa demande extrajudiciaire. Les seuls cas où un locataire n’a pas à en aviser le propriétaire est lorsque celui-ci est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du bail. Ainsi, pour engager un professionnel qui réparerait le réfrigérateur aux frais de Samuel, Amanda devrait renvoyer une demande extrajudiciaire à Samuel dans laquelle elle lui aviserait que si ce dernier ne procède pas aux réparations dans un délai raisonnable donné, elle les fera faire à ses frais. 

Non. En fait, tout dépend de la nature de l’acte qui fait l’objet de l’obligation. Par exemple, s’il s’agit de remettre une somme d’argent qui est due, alors oui, l’exécution forcée en nature est toujours possible puisque la remise d’une somme d’argent est un acte pouvant être exécuté par quiconque. Toutefois, s’il s’agit d’un acte dit personnalisé, donc que seule une certaine personne puisse accomplir et uniquement elle, ce ne sera guère possible et seule l’exécution par équivalent sera possible. Tel serait le cas, par exemple, d’un spectacle de Céline Dion et que celle-ci cancellerait au dernier moment. Il ne serait alors guère possible de la forcer à chanter, mis uniquement d’être remboursé pour le billet acheté. Dans le présent cas, la réparation du réfrigérateur aux frais du propriétaire est un acte qui peut être exécuté par n’importe quel professionnel. Ainsi, l’exécution forcée en nature est possible dans ce cas, mais ne l’est pas dans tous les cas. 

Oui. En effet, tout locataire désirant sous-louer tout ou partie de son logement doit aviser le propriétaire de son intention, lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le logement et obtenir le consentement du propriétaire pour la sous-location. Or, en ce qui a trait au consentement, il importe de saisir que le propriétaire ne peut refuser de consentir à la sous-location que pour un motif sérieux. Or, le fait de refuser de consentir à la sous-location car le sous-locataire potentiel est un asiatique n’est pas un motif sérieux au sens de la loi, s’agissant même d’un motif discriminatoire. 

Oui. Puisque Nicolas a refusé qu’Aina soit candidate à la sous-location sous motif qu’elle est asiatique, on peut affirmer qu’il y a eu violation à son droit à l’égalité garanti par la Charte des droits et libertés de la personne en ce qu’elle fut victime de discrimination sur la base de son origine ethnique.

D’abord, puisqu’il est question d’une atteinte illicite et intentionnelle à un droit garanti par la Charte des droits et libertés de la personne, soit le droit à l’égalité, Aina pourrait demander à un tribunal de condamner Nicolas à des dommages-intérêts punitifs. Lorsqu’il est question de dommages-intérêts punitifs, la victime n’a pas à faire la preuve d’un préjudice, mais uniquement de l’existence de l’atteinte illicite à un droit garanti par la Charte des droits et libertés de la personne et de l’intentionnalité de cette atteinte.

De plus, Aina pourrait réclamer des dommages-intérêts à titre de compensation pour le préjudice qu’elle a subi en raison de l’atteinte illicite à son droit à l’égalité qui est garanti par la Charte des droits et libertés de la personne. Toutefois, pour obtenir ces dommages, Aina devra faire la preuve du préjudice subi. Dans le présent cas, Aina a subi un préjudice moral ayant provoqué des pertes pécuniaires, soit le fait d’avoir perdu un mois de salaire.

Dans les deux cas, Aina pourra faire la preuve de cette atteinte à son droit à l’égalité par la lettre que Nicolas a envoyée à Noémie, ainsi que de l’intentionnalité de cette atteinte qui devra être prouvée pour obtenir des dommages-intérêts punitifs.

*IMPORTANT: Il est a noté que ce les recours à la disposition d’Aina dans les circonstances seraient également disponibles pour un locataire potentiel, et non seulement pour un sous-locataire.