Lexique

Il est nécessaire de comprendre que ce que Monique et Vanessa font ici est ce qu’on appelle en droit la simulation. Lorsqu’il est question de simulation, on retrouve ce qu’on appelle le contrat apparent, lequel est un acte qui ne correspond pas véritablement à ce que veulent les parties. Bref, il s’agit d’un faux. On retrouve également un contrat secret qui, lui, traduit la volonté réelle des parties, appelé contre-lettre. La volonté réelle des parties est donc exprimée dans le contrat secret qu’est la contre-lettre plutôt que dans le contrat apparent. Dans le présent cas, le contrat apparent est le contrat de vente, alors que la contre-lettre est le contrat de louage.

Cette manière de procéder est tout à fait légale. Pour qu’il y ait bel et bien simulation, toutefois, il faut la contre-lettre soit concomitante du contrat apparent, donc qu’ils soient, par exemple, signés simultanément et que les parties se soient entendues sur la nature de chacun des documents. En l’espèce, c’est bel et bien le cas, la simulation étant donc bien réelle.

Par ailleurs, la simulation peut se manifester de trois manières différentes. D’abord, elle peut porter sur l’existence même du contrat, le contrat apparent n’étant, dans ce cas, qu’une illusion visant à faire croire en l’existence d’un contrat qui n’existe pas. De plus, elle peut porter sur la nature du contrat ou sur l’objet du contrat : par exemple, le contrat apparent pourrait correspondre à un certain type de contrat, un contrat de vente par exemple, alors que la contre-lettre, à un autre type de contrat, tel un contrat de louage par exemple. Enfin, la simulation peut aussi porter sur les parties à l’acte. Tel est le cas lorsque, par exemple, une personne figure en tant que partie au contrat apparent, mais c’est une autre personne qui y figure dans la contre-lettre. 

Il ne serait pas possible pour Monique ou Vanessa d’invoquer l’un ou l’autre des contrats puisqu’entre les parties, c’est la contre-lettre qui l’emporte sur le contrat apparent, tel que prévu par le Code civil du Québec. Dans le présent cas, puisque le contrat de louage est la contre-lettre et le contrat de vente est le contrat apparent, c’est le contrat de louage qui prévaut entre Monique et Vanessa. 

Si c’est la contre-lettre qui prévaut entre les parties, il en va autrement à l’égard des tiers. En effet, à l’égard des personnes qui ne sont pas parties au contrat, si elles sont de bonne foi en n’étant pas au courant de la simulation et qu’il y a conflit d’intérêt, dans la mesure où deux tiers se prévalent respectivement du contrat apparent et de la contre-lettre, c’est le choix du contrat apparent qui prévaudra. Ainsi, ce seraient les créanciers de Monique qui auraient préséance dans le présent cas puisqu’il y a conflit d’intérêt entre les créanciers de Monique et ceux de Vanessa qui souhaitent saisir le même condominium. Or, le contrat apparent étant le contrat de vente indiquant que la propriétaire du condominium est Monique en l’espèce, ce sont les créanciers de Monique qui pourront s’en prévaloir. 

D’abord, il faut comprendre qu’il est question ici d’une gestion d’affaires. Celle-ci consiste en une ingérence volontaire par un individu dans les affaires d’un autre individu, sans son autorisation ou son opposition et sans qu’il existe pour la personne qui a intervenu une obligation légale ou contractuelle d’agir. L’individu qui s’ingère, Louis dans le présent cas, est appelé le gérant, alors que l’autre individu, Léa dans le présent cas, est connu comme étant le géré. L’ingérence dans les affaires d’une autre personne, pour rendre un service par exemple, peut donner lieu à des obligations telle une obligation d’indemnisation et c’est la loi, plus précisément le Code civil du Québec, qui en est la source. En effet, c’est pour éviter l’indifférence d’une personne face à une situation qui appelle à une intervention immédiate et l’ingratitude du bénéficiaire d’un service que la loi prévoit la naissance de telles obligations.

Or, pour qu’il y ait, par exemple, obligation d’indemniser le gérant, il est nécessaire que les conditions prévues par le Code civil du Québec relativement à la gestion d’affaires soient rencontrées, sans quoi il ne peut y avoir gestion d’affaires et, conséquemment, indemnisation. 

D’abord, concernant le géré, il est nécessaire qu’il n’ait confié aucun mandat au gérant d’agir. En d’autres termes, l’ingérence du gérant dans les affaires du géré doit relever de sa propre initiative. Ainsi, la personne qui intervient ne doit pas avoir de mandat de représentation légale ou judiciaire à cette fin. Dans le présent cas, Louis n’a pas été mandaté, ayant agi de son propre gré lorsqu’il a téléphoné à un plombier pour réparer la tuyauterie, sans que Léa ne lui ait demandé de le faire. De plus, le géré ne doit pas s’être opposé à l’intervention du gérant avant que ladite intervention ait eu lieu. En effet, on ne peut rendre service à une personne contre son gré et ensuite espérer être compensé. Dans le présent cas, Léa ne s’est aucunement opposée à l’intervention de Louis avant ladite intervention. Toutefois, elle a dit à Louis de ne plus intervenir après qu’il l’ait téléphonée, ce qui s’avère une forme de refus à ce que Louis procède au changement de sa tapisserie.

De plus, concernant le gérant, il est nécessaire que ce dernier ait eu l’intention d’agir non pas pour son propre intérêt, mais pour le compte d’une autre personne. Dans le présent cas, Louis a agi pour le stricte bénéfice Léa, dans l’optique de limiter les dégâts, donc de l’aider, et de lui faire plaisir. Qui plus est, le geste posé ne doit pas être inopportun, devant s’avérer un véritable service rendu, ce qui est le cas en l’espèce, un dégât d’eau majeur ayant découlé du bris de la tuyauterie. Puisque l’ingérence de Louis a permis d’éviter un préjudice considérable à Léa, on peut considérer que son intervention fut opportune. 

Léa n’a pas à rembourser Louis pour le changement de la tapisserie puisqu’elle lui a clairement indiqué au téléphone de ne plus s’ingérer dans ses affaires d’ici son retour de vacance. Bien que le changement de la tapisserie ait paru opportun aux yeux de Louis, il demeure qu’il fut expressément mandaté de ne plus agir. Conséquemment, Léa n’est pas légalement tenue de rembourser Louis pour le changement de la tapisserie, l’une des conditions fondamentales pour qu’il y ait gestion d’affaires n’ayant pas été respectée.

Toutefois, Léa doit rembourser Louis pour le plombier venu réparer la tuyauterie. En effet, il y a bel et bien gestion d’affaires dans ce cas puisque toutes les conditions prévues par la loi pour qu’il y ait naissance d’une obligation d’indemnisation dans le cadre d’une gestion d’affaires ont été rencontrées.

Ceci étant dit, il importe de comprendre que l’obligation d’indemnisation n’oblige qu’à indemniser le gérant pour les dépenses nécessaires ou utiles occasionnées par la gestion et pour le préjudice subi en raison de la gestion et qui n’est pas dû à la faute du gérant. Par exemple, si Louis avait décidé de réparer la tuyauterie lui-même sans avoir les compétences requises pour ce faire et aurait causé un bris, il aurait dû assumer les coûts découlant de cela.