Mon propriétaire souhaite vendre son droit de me réclamer un loyer à une autre personne. Peut-il procéder ainsi, et si oui, sous quelles conditions?

Gérald est un ouvrier qui habite un appartement qui se trouve dans un immeuble situé à Montréal et appartenant à Maurice, un homme d’affaires. En mars 2014, Maurice et lui ont signé un bail résidentiel d’une durée de deux ans liant les parties du 1er avril 2014 au 1er avril 2016 au loyer mensuel de 750$. En août 2014, Maurice désire débuter une entreprise dans le commerce de détail avec Lucas, l’un de ses amis. Or, pour partir ladite entreprise, ils doivent investir la somme de 50 000$. Lucas demande à Gérald d’obtenir 25 000$ avant le 1er septembre 2015, sans quoi le projet tombera à l’eau. Toutefois, Maurice ne dispose que de la somme de 22 000$ à investir. Pour obtenir des liquidités dans l’immédiat, il souhaite vendre sa créance vis-à-vis Gérald, c’est-à-dire son droit de pouvoir lui réclamer le loyer mensuel de 750$ jusqu’à l’échéance du bail, au prix de 3 000$ dans les plus brefs délais.

Maurice invite Gérald chez lui à prendre un café et discute de son intention de vendre sa créance lors de ce rendez-vous. Suite à cette rencontre, Gérald est inquiet de cette situation et consulte donc son ami Henri, qui est avocat, afin de s’assurer que ses droits soient protégés en tant que locataire et qu’il ne se fasse pas avoir d’une manière ou d’une autre.

FAQ

Qu’est-ce que la cession de créance et quels en sont les avantages?

La cession de créance consiste en la cession, totale ou partielle, d’un droit détenu par un créancier envers son débiteur à une personne qui acquiert la créance et qui devient, à son tour, créancier. Il s’agit donc de la vente ou de la donation d’une créance. Parmi les avantages de la cession de créance, on retrouve le fait de pouvoir obtenir des liquidités dans l’immédiat ou la possibilité d’engranger un profit.

Dans le présent cas, Maurice, créancier de Gérald à titre de propriétaire, souhaite céder sa créance, soit le droit de réclamer le loyer mensuel de 750$ à Gérald à chaque premier du mois jusqu’au 1er avril 2016. Il souhaite vendre ce droit pour 3 000$ et l’avantage apparent de cette vente est d’obtenir des liquidités dans l’immédiat. En effet, il obtiendrait ainsi l’équivalent de quatre mois de loyer bien qu’il perdrait, à long terme, une somme considérable en loyers qui auraient pu lui être payés. 

Maurice peut-il céder sa créance sans préalablement accomplir certaines formalités?

Non. En fait, plusieurs conditions légales sont rattachées à la cession de créance. Si ces conditions ne sont pas respectées, la cession de créance n’est pas valide. Premièrement, elle ne peut avoir pour effet de rendre l’obligation d’un débiteur plus onéreuse ou porter atteinte à ses droits. Ainsi, Maurice ne pourrait vendre sa créance et décider, avec l’acquéreur potentiel, que ce dernier pourrait désormais réclamer 850$ par mois de loyer à Gérald plutôt que 750$.

De plus, le débiteur, soit le locataire qu’est Gérald dans ce cas-ci, doit acquiescer à la cession de créance ou recevoir une preuve de la cession. Sans l’accomplissement de cette formalité, la cession ne peut être opposée audit débiteur. Si ce débiteur ne peut être trouvé au Québec, la cession lui est opposable dès qu’un avis de la cession est publié dans un journal distribué dans la localité de la dernière adresse connue de ce débiteur ou, si ce dernier exploite une entreprise, dans la localité où elle a son principal établissement. D’ailleurs, c’est au cédant qu’il incombera de prouver que le débiteur a été informé, et le cédant a donc intérêt à ce que le débiteur acquiesce à la cession de créance par la signature d’un document qui pourrait éventuellement servir de preuve devant un tribunal en cas de conflit. 

Qu’arrive-t-il si les formalités nécessaires à l’opposabilité de la cession de créance n’ont pas été accomplies?

Dans l’éventualité où Maurice omettrait d’accomplir les formalités nécessaires à la cession de créance, celle-ci ne serait pas opposable à Gérald. Ainsi, si les formalités ne sont pas remplies, ce dernier doit continuer à payer son loyer mensuel à Maurice, peu importe ce qu’en dit Maurice, puisque la cession de créance n’est ni opposable, ni valide.