J’aime mon logement, mais mon propriétaire omet d’exécuter l’une de ses obligations. Que faire ?

Amanda est une jeune française venue habiter au Québec. Séduite par Montréal en raison des bons commentaires qu’elle a entendus au sujet de la métropole, elle désire y habiter. Elle y trouve un appartement à louer dans un bloc dont Samuel est le propriétaire. Ces deux individus se rencontrent en juin 2015 et s’entendent immédiatement pour signer un bail d’une durée de 5 ans liant les parties au loyer mensuel de 900$. Qui plus est, le bail comporte une clause à l’effet que Samuel s’engage à réparer le réfrigérateur à ses frais dans les deux mois suivant la signature du bail. En effet, bien que le réfrigérateur soit brisé, Amanda aime bien le logement et accepte cette entente.

Quatre mois après la signature du bail, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder aux réparations. Bien qu’elle aime beaucoup l’appartement qu’elle a loué, Amanda en a assez. Elle envoie à Samuel une mise en demeure par courrier recommandé dans laquelle elle lui demande de réparer le réfrigérateur dans les deux semaines suivant la réception de la mise en demeure. Deux semaines après la réception, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder à cette réparation.

FAQ

Dans les circonstances, quel recours dont Amanda peut se prévaloir semble le plus approprié?

Amanda est en droit d’exiger que les obligations qui lui sont dues soient exécutées entièrement, correctement et sans retard. Elle peut, lorsque son propriétaire n’exécute pas son obligation sans justification, notamment en exiger l’exécution forcée en nature. Dans les circonstances, il s’agit du recours le plus approprié puisqu’Amanda souhaite demeurer dans l’appartement qu’elle a loué et souhaite tout simplement que Samuel exécute son obligation de réparer le réfrigérateur.

Pour qu’Amanda puisse se prévaloir de l’exécution forcée en nature, Samuel doit d’abord être en demeure. Actuellement, Samuel est bel et bien en demeure puisqu’Amanda lui a soumis une demande extrajudiciaire lui accordant un délai raisonnable à l’intérieur duquel il devait exécuter son obligation et qu’il ne l’a pas fait dans ce délai. 

Amanda peut-elle exécuter l’obligation par elle-même ou la faire exécuter aux frais de Samuel?

Oui. Puisque Samuel fait défaut d’exécuter son obligation, Amanda peut exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais de Samuel. Toutefois, pour ce faire, Samuel doit être en demeure, ce qui est le cas en l’espèce. De plus, pour se prévaloir de ce droit, Amanda doit en aviser Samuel dans sa demande extrajudiciaire. Les seuls cas où un locataire n’a pas à en aviser le propriétaire est lorsque celui-ci est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du bail. Ainsi, pour engager un professionnel qui réparerait le réfrigérateur aux frais de Samuel, Amanda devrait renvoyer une demande extrajudiciaire à Samuel dans laquelle elle lui aviserait que si ce dernier ne procède pas aux réparations dans un délai raisonnable donné, elle les fera faire à ses frais. 

L’exécution forcée en nature est-elle toujours possible?

Non. En fait, tout dépend de la nature de l’acte qui fait l’objet de l’obligation. Par exemple, s’il s’agit de remettre une somme d’argent qui est due, alors oui, l’exécution forcée en nature est toujours possible puisque la remise d’une somme d’argent est un acte pouvant être exécuté par quiconque. Toutefois, s’il s’agit d’un acte dit personnalisé, donc que seule une certaine personne puisse accomplir et uniquement elle, ce ne sera guère possible et seule l’exécution par équivalent sera possible. Tel serait le cas, par exemple, d’un spectacle de Céline Dion et que celle-ci cancellerait au dernier moment. Il ne serait alors guère possible de la forcer à chanter, mis uniquement d’être remboursé pour le billet acheté. Dans le présent cas, la réparation du réfrigérateur aux frais du propriétaire est un acte qui peut être exécuté par n’importe quel professionnel. Ainsi, l’exécution forcée en nature est possible dans ce cas, mais ne l’est pas dans tous les cas.