En tant que locataire, est-ce que je peux omettre de payer mon loyer quand mon propriétaire n’exécute pas l’une de ses obligations?

Joanne est une étudiante de Sherbrooke. Admise à l’Université du Québec à Montréal (UQAM) en mars 2015, elle souhaite trouver un logement à Montréal ainsi qu’un emploi pour subvenir à ses besoins. Elle décide de louer un logement dans Ahuntsic à Michael, propriétaire d’un immeuble dans cette section de la métropole, et les deux signent alors un bail de 2 ans liant les parties au loyer mensuel de 750$ à partir du 1er août 2015. Toutefois, le logement nécessite certaines rénovations, mais cela ne dérange pas Joanne puisque Michael s’engage dans le bail à effectuer ces rénovations dans en août ou en septembre 2015.

Dès cette date, Joanne emménage dans le logement. En date du 14 novembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations qu’il s’est engagé à effectuer à ses frais alors que Joanne a toujours payé son loyer le premier du mois. Joanne, frustrée par cette situation, décide d’envoyer à Michael le 17 novembre 2015 une mise en demeure par courrier recommandé l’enjoignant à effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire dans un délai d’un mois. Michael reçoit la lettre le lendemain et, un mois plus tard, soit le 18 décembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations.

Joanne est extrêmement déçue par le comportement du propriétaire mais aime le logement dans lequel elle réside. Elle envisage de ne pas payer son loyer le 1er janvier 2016 pour mettre de la pression sur son propriétaire.

De plus, Joanne, qui s’est trouvée un emploi chez un concessionnaire, a vendu une voiture à Michael le 17 novembre 2015. Bien que Michael ait payé la voiture en un seul versement à cette date, il fut convenu dans le contrat de vente que la voiture sera livrée au domicile de Michael le 20 janvier 2016.

FAQ

Joanne peut-elle omettre de payer son loyer puisque Michael n'exécute pas ses obligations en tant que propriétaire ?

Le non-paiement du loyer pour mettre de la pression sur le propriétaire que Joanne envisage est un recours extrajudiciaire qui est appelé l’exception d’inexécution. Il s’agit de ne pas exécuter de façon temporaire une prestation, comme celle de payer le loyer par exemple, qui est prévue dans un contrat lorsque l’autre partie au contrat n’exécute pas la sienne. Toutefois, pour avoir ce droit temporaire de ne pas exécuter une prestation, certaines conditions doivent être rencontrées.

D’abord, la partie qui omet d’exécuter sa prestation et sur laquelle l’autre partie souhaite mettre de la pression doit être en demeure. Dans le présent cas, Michael est en demeure, Joanne lui ayant envoyé une mise en demeure et Michael n’ayant pas respecté le délai raisonnable qui lui était accordé pour exécuter sa prestation.

De plus, la partie qui souhaite se prévaloir de l’exception d’inexécution, c’est-à-dire Joanne en l’espèce, doit être de bonne foi. Dans le présent cas, Joanne a toujours payé son loyer mensuel et ne contribue pas à ce que les rénovations ne soient pas effectuées.

Cependant, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution, donc qui ne sera pas exécutée temporairement, soit inexécutée dans une mesure correspondante à la prestation que l’autre partie omet d’exécuter. Dans le présent cas, bien que Michael remplisse son obligation de fournir un logement à Joanne et de lui fournir la jouissance paisible des lieux comme il est tenu de le faire, il omet d’effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire. Or, le fait de ne pas payer l’ensemble du loyer pour mettre de la pression sur Michael serait démesuré par rapport à la prestation que ce dernier omet d’exécuter. Ainsi, Joanne ne pourrait pas omettre de payer l’entièreté de son loyer mensuel jusqu’à ce que Michael exécute sa prestation, mais pourrait, par exemple, omettre d’en payer le quart ou le tiers.  

Puisque Michael n’exécute pas l’une de ses obligations relativement au bail, Joanne peut-elle omettre de lui livrer la voiture qu’elle doit lui livrer?

En plus des conditions qui furent mentionnées précédemment qui sont requises pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution provienne du même rapport obligationnel que celle que la partie qui fait défaut omet d’exécuter. Or, le fait de délivrer la voiture est lié au rapport contractuel de vente qui lie Joanne et Michael et n’a rien à voir avec le rapport contractuel de louage qui lie ces deux parties. Ainsi, puisque Michael a payé sa voiture en un seul versement, Joanne est tenue de lui livrer et la livraison de ladite voiture ne peut faire l’objet d’une exception d’inexécution car Michael omet d’effectuer les rénovations.  

Si Michael n’effectue toujours pas les rénovations malgré l’exception d’inexécution, Joanne a-t-elle d’autres recours?

L’exception d’inexécution est une forme de recours extrajudiciaire qui constitue une manière de mettre de la pression sur l’autre partie au contrat qui n’exécute pas l’une de ses obligations. Or, que faire lorsque cette autre partie n’exécute toujours pas son obligation malgré l’application de ce moyen de pression? Dans ce cas, considérant qu’une personne partie à un contrat est en droit que les obligations dont elles peut s’attendre à l’exécution soient exécutées entièrement, correctement et sans retard, elle peut toujours avoir recours, entre autres, à l’exécution forcée en nature ou à la résiliation ou résolution du contrat. Pour ce faire, il faut que la partie en défaut soit en demeure, ce qui est le cas de Michael dans le présent cas.