Mon propriétaire et moi souhaitons rédiger deux contrats, un authentique et un faux Si nous le pouvons, lequel des deux aura préséance en cas de conflit d’intérêt entre nos créanciers respectifs?

Sebastian Fernandez, 11 août 2015

Monique est une étudiante qui vient tout juste de commencer sa maîtrise en psychologie à l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Originaire de Sherbrooke, elle est à la recherche d’un logement à Montréal afin d’y poursuivre ses études. En juillet 2015, elle signe un bail de 9 mois avec Vanessa, propriétaire d’un condominium situé à Montréal, liant les parties au loyer mensuel de 900$.

Toutefois, le père de Monique, Maurice, souhaitait que sa fille s’achète une propriété plutôt que de simplement la louer. Afin de ne pas décevoir son père, Monique demande à Vanessa s’il serait possible de rédiger un contrat de vente qui serait un faux et, parallèlement, un contrat de louage qui, lui, serait le véritable contrat. Vanessa accepte cette demande.

Or, Monique a plusieurs dettes envers différents créanciers. Vanessa se trouve également dans une telle situation, devant plusieurs centaines de milliers de dollars à plusieurs créanciers.

FAQ

J’ai rendu service à mon voisin pendant son absence. Est-ce que j’ai le droit d’exiger un remboursement dans tous les cas?

Sebastian Fernandez, 4 août 2015

Louis est un jeune homme qui habite dans un appartement situé dans un logement appartenant à Léa, une entrepreneure, et se trouvant en plein cœur de Montréal. Léa habite également dans le logement, plus précisément dans l’appartement numéro 200. Louis habite juste à côté, dans l’appartement numéro 202. Au début du mois d’août 2015, Léa décide de prendre deux semaines de vacance et de partir en Guadeloupe pendant ces semaines. Trois jours après son départ, il y a un dégât d’eau dans son appartement dû à un bris de tuyauterie. Louis, déterminé à limité les dégâts et à faire plaisir à Léa, contacte un plombier afin qu’il répare la tuyauterie. Une fois que le plombier a terminé, Louis ne lui précise pas que ce service fut rendu pour le bénéfice de Léa et assume les coûts, mais conserve toutefois sa facture afin d’être remboursé par Léa lorsqu’elle reviendra de son escapade en Guadeloupe.

Une fois le plombier parti, Louis téléphone à Léa et l’informe de la situation. Léa le remercie infiniment pour cela et lui dit que peu importe les problèmes qui puissent demeurer, de ne plus rien faire et d’attendre son retour. Or, Louis avait également constaté, lors du passage du plombier, que la tapisserie dans le logement de Léa est une perte totale puisqu’inondée. Il décide donc de faire une surprise à Léa et de contacter un professionnel afin de changer la tapisserie dans le logement.

FAQ

J’ai loué un appartement dont plusieurs personnes sont propriétaires et je dois donc leur payer le loyer. Puis-je payer la totalité du loyer à l’une de ces personnes et ainsi m’acquitter de mon obligation sans rien payer à l’autre ?

Sebastian Fernandez, 28 juillet 2015

Mylène est une mécanicienne qui vient tout juste de se trouver un emploi dans son domaine à Sherbrooke. Intéressée à s’y trouver un logement, elle consulte les petites annonces dans les journaux locaux et contacte Normand et Julien, deux copropriétaires d’un immeuble situé dans cette ville. Mylène et ces derniers signent un bail résidentiel liant les parties du 1er août 2015 au 1er avril 2015 au loyer mensuel de 800$. Ce bail comporte une clause de solidarité active.

Mylène paie son premier mois de loyer directement à Normand. Bien que Mylène ait payé la totalité de la somme mensuelle, Julien est mécontent puisqu’il aurait voulu qu’elle lui paie la moitié de la somme et l’autre moitié à Normand. Julien contacte alors Mylène et lui demande, à l’avenir, de procéder ainsi. Mylène lui affirme qu’elle n’a pas à le faire puisque rien dans le bail ne l’y oblige et puisqu’il comporte une clause de solidarité active. Toutefois, Mylène n’est pas certaine et se demande si Julien n’aurait pas un droit légal de la contraindre à procéder ainsi. C’est pourquoi elle contacte Julia, l’une de ses amies qui est avocate, afin de lui poser quelques questions à ce sujet.

FAQ

L’un de mes proches s’engage auprès de mon propriétaire à lui payer mon loyer à ma place. Quels sont les impacts de cet engagement?

Sebastian Fernandez, 21 juillet 2015

Delilah est une étudiante en médecine inscrite à la Faculté de médecine de l’Université de Montréal. Le 15 août 2015, avant de débuter sa première session dans ce programme, elle loue un appartement situé dans un logement se trouvant dans la métropole. Pour ce faire, elle a signé avec Émilie, propriétaire de l’immeuble, un bail résidentiel liant les parties du 1er septembre 2015 au 1er mai 2015 au loyer mensuel de 900$.

Trois mois plus tard, Delilah éprouve de graves difficultés financières. En effet, déprimée par de mauvais résultats scolaires, elle sombre dans l’enfer du jeu et perd beaucoup d’argent. N’étant plus en état de payer son loyer et, par conséquent, de respecter son obligation contractuelle, elle demande à Yvan, son père, de s’engager auprès d’Émilie à lui payer le loyer mensuel de 900$. Yvan accepte et rencontre Émilie chez elle. Au terme d’une brève discussion, Yvan s’engage à payer le loyer mensuel à Émilie.

FAQ

Mon propriétaire souhaite vendre son droit de me réclamer un loyer à une autre personne. Peut-il procéder ainsi, et si oui, sous quelles conditions?

Sebastian Fernandez, 14 juillet 2015

Gérald est un ouvrier qui habite un appartement qui se trouve dans un immeuble situé à Montréal et appartenant à Maurice, un homme d’affaires. En mars 2014, Maurice et lui ont signé un bail résidentiel d’une durée de deux ans liant les parties du 1er avril 2014 au 1er avril 2016 au loyer mensuel de 750$. En août 2014, Maurice désire débuter une entreprise dans le commerce de détail avec Lucas, l’un de ses amis. Or, pour partir ladite entreprise, ils doivent investir la somme de 50 000$. Lucas demande à Gérald d’obtenir 25 000$ avant le 1er septembre 2015, sans quoi le projet tombera à l’eau. Toutefois, Maurice ne dispose que de la somme de 22 000$ à investir. Pour obtenir des liquidités dans l’immédiat, il souhaite vendre sa créance vis-à-vis Gérald, c’est-à-dire son droit de pouvoir lui réclamer le loyer mensuel de 750$ jusqu’à l’échéance du bail, au prix de 3 000$ dans les plus brefs délais.

Maurice invite Gérald chez lui à prendre un café et discute de son intention de vendre sa créance lors de ce rendez-vous. Suite à cette rencontre, Gérald est inquiet de cette situation et consulte donc son ami Henri, qui est avocat, afin de s’assurer que ses droits soient protégés en tant que locataire et qu’il ne se fasse pas avoir d’une manière ou d’une autre.

FAQ

Mon propriétaire a utilisé des manœuvres frauduleuses pour vicier mon consentement au bail. Est-ce que je peux en obtenir l’annulation ?

Sebastian Fernandez, 7 juillet 2015

Mathieu est un célibataire en processus de recherche d’emploi. Puisqu’il vient d’obtenir un poste à Montréal, il souhaite s’y trouver un logement. Il rencontre en juin 2015 Marcel, propriétaire d’un immeuble situé dans la métropole. Les deux parties en viennent à une entente et signent un bail résidentiel liant les parties du 1er juillet 2015 au 1er juillet 2018 au loyer mensuel de 900$. Mathieu décida de signer le bail puisqu’il a été convenu que le logement comprendrait un système d’air climatisé fonctionnel et serait meublé. Or, à son arrivée le 1er juillet 2015, Mathieu constate que le logement n’est pas meublé et que l’air climatisé ne fonctionne pas. Mécontent de cette situation, Mathieu refuse d’habiter dans ce logement et souhaite annuler le bail, d’autant plus qu’il ne l’aurait pas signé s’il avait su cela et qu’il a déjà payer le loyer pour le mois de juillet 2015. Qui plus est, Mathieu a entendu Marcel dire à l’un de ses amis au téléphone qu’il n’entend pas meubler l’immeuble ou réparer le système d’air climatisé et que, de toute manière, Mathieu n’osera jamais demander l’annulation du bail.

FAQ

J’ai payé mon loyer à la mauvaise personne sans le savoir. Le vrai propriétaire peut-il me réclamer la somme due?

Sebastian Fernandez, 30 juin 2015

Dominique habite un logement situé à Montréal et appartenant à Christophe, propriétaire d’un immeuble. Le 1er février 2012, les deux parties ont signé un bail d’une durée de 9 ans les liant au loyer mensuel de 750$. Le 1er février 2015, Christophe vend à Roland, un homme d’affaires prospère, l’immeuble comprenant l’appartement dans lequel habite Dominique. Toutefois, Christophe n’a pas avisé Dominique de cette transaction, et elle ne sait donc pas que c’est désormais à Roland qu’elle doit payer le loyer. Ainsi, du 1er février 2015 au 1er août 2015, Dominique continue d’envoyer par courrier un chèque mensuel de 750$ à Christophe. C’est seulement le 15 août 2015 que Dominique apprend que Christophe n’est plus le propriétaire de l’immeuble, donc lorsqu’elle reçoit par courrier recommandé une mise en demeure de Roland l’enjoignant à payer les loyers impayés du 1er février au 1er août 2015. Dominique, surprise d’apprendre la nouvelle, est désemparée et ne souhaite pas payer Roland sous prétexte qu’elle a déjà payé la somme due à Christophe.

FAQ

J’aime mon logement, mais mon propriétaire omet d’exécuter l’une de ses obligations. Que faire ?

Sebastian Fernandez, 23 juin 2015

Amanda est une jeune française venue habiter au Québec. Séduite par Montréal en raison des bons commentaires qu’elle a entendus au sujet de la métropole, elle désire y habiter. Elle y trouve un appartement à louer dans un bloc dont Samuel est le propriétaire. Ces deux individus se rencontrent en juin 2015 et s’entendent immédiatement pour signer un bail d’une durée de 5 ans liant les parties au loyer mensuel de 900$. Qui plus est, le bail comporte une clause à l’effet que Samuel s’engage à réparer le réfrigérateur à ses frais dans les deux mois suivant la signature du bail. En effet, bien que le réfrigérateur soit brisé, Amanda aime bien le logement et accepte cette entente.

Quatre mois après la signature du bail, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder aux réparations. Bien qu’elle aime beaucoup l’appartement qu’elle a loué, Amanda en a assez. Elle envoie à Samuel une mise en demeure par courrier recommandé dans laquelle elle lui demande de réparer le réfrigérateur dans les deux semaines suivant la réception de la mise en demeure. Deux semaines après la réception, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder à cette réparation.

FAQ

Mon propriétaire peut-il refuser un candidat à la sous-location pour n’importe quelle raison?

Sebastian Fernandez, 12 juin 2015

Noémie habite dans un appartement situé à Montréal et appartenant à Nicolas. Ces deux individus ont signé en juin 2014 un bail d’une durée de 5 ans liant les parties au loyer mensuel de 800$. En tant qu’étudiante à l’Université McGill, Noémie s’est inscrite à un échange étudiant en Chine d’une durée de 4 mois. Lorsqu’elle a appris que sa candidature a été retenue pour participer à cet échange, elle était aux anges. Toutefois, son voyage en Chine implique qu’elle devra sous-louer son logement pour cette période. Elle se met donc à la recherche de candidats potentiels pour la sous-location. Après avoir rencontré plusieurs personnes, elle retient la demande d’Aina, une jeune asiatique qui étudie également à l’Université McGill et ayant un emploi stable.

Dès qu’Aina accepte d’être sous-locataire pour la période de 4 mois, Noémie avise Nicolas de son intention de sous-louer son appartement et lui soumet le nom et l’adresse d’Aina. Or, Nicolas refuse, affirmant dans une lettre destinée à Noémie qu’il ne souhaite pas que des asiatiques habitent dans son immeuble.

C’est avec regret que Noémie annonce la nouvelle à Aina et lui montre la lettre. Aina, voyant cette lettre, est profondément attristée et fait une dépression. Or, cette dépression la rend inapte à travailler pendant un mois.

FAQ

En tant que locataire, comment puis-je mettre mon propriétaire en demeure d’exécuter l’une de ses obligations?

Sebastian Fernandez, 5 juin 2015

Julien est un père de famille de deux enfants. Il habite dans un logement situé dans la ville de Québec depuis 2 ans dont Philippe est le propriétaire. Dans le bail, Philippe s’est engagé à réparer la plomberie qui fait défaut. Toutefois, 2 ans après la signature du bail, Philippe n’a toujours pas procéder à cette réparation et Julien en a assez. Un soir, il rencontre Philippe pour discuter de la situation avec lui. Philippe lui affirme expressément qu’il ne procédera pas à cette réparation et envoi promené Julien. Ce dernier ne compte pas en rester là et tient mordicus à ce que la plomberie soit réparée. Quatre jours plus tard, il rencontre Marcel, un ami à lui qui est avocat. Marcel lui dit que pour forcer Philippe à réparer la plomberie, il faudra que ce dernier soit mis en demeure.

FAQ

En tant que locataire, est-ce que je peux omettre de payer mon loyer quand mon propriétaire n’exécute pas l’une de ses obligations?

Sebastian Fernandez, 25 mai 2015

Joanne est une étudiante de Sherbrooke. Admise à l’Université du Québec à Montréal (UQAM) en mars 2015, elle souhaite trouver un logement à Montréal ainsi qu’un emploi pour subvenir à ses besoins. Elle décide de louer un logement dans Ahuntsic à Michael, propriétaire d’un immeuble dans cette section de la métropole, et les deux signent alors un bail de 2 ans liant les parties au loyer mensuel de 750$ à partir du 1er août 2015. Toutefois, le logement nécessite certaines rénovations, mais cela ne dérange pas Joanne puisque Michael s’engage dans le bail à effectuer ces rénovations dans en août ou en septembre 2015.

Dès cette date, Joanne emménage dans le logement. En date du 14 novembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations qu’il s’est engagé à effectuer à ses frais alors que Joanne a toujours payé son loyer le premier du mois. Joanne, frustrée par cette situation, décide d’envoyer à Michael le 17 novembre 2015 une mise en demeure par courrier recommandé l’enjoignant à effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire dans un délai d’un mois. Michael reçoit la lettre le lendemain et, un mois plus tard, soit le 18 décembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations.

Joanne est extrêmement déçue par le comportement du propriétaire mais aime le logement dans lequel elle réside. Elle envisage de ne pas payer son loyer le 1er janvier 2016 pour mettre de la pression sur son propriétaire.

De plus, Joanne, qui s’est trouvée un emploi chez un concessionnaire, a vendu une voiture à Michael le 17 novembre 2015. Bien que Michael ait payé la voiture en un seul versement à cette date, il fut convenu dans le contrat de vente que la voiture sera livrée au domicile de Michael le 20 janvier 2016.

FAQ

Un propriétaire peut-il réclamer à un locataire la partie du loyer que son colocataire n’a pas payée?

Sebastian Fernandez, 21 mai 2015

Carl et Martin sont deux amis de longue date originaires de Trois-Rivières. Acceptés à l’Université de Montréal en avril 2014, ils souhaitent louer un logement dans la métropole pour les sessions d’automne 2014 et d’hiver 2015. Les deux amis signent un bail avec Rodrigue, propriétaire d’un immeuble situé en plein cœur de Montréal qui lie les parties dès août 2014 jusqu’en mai 2015 au loyer mensuel de 800$.

À partir de janvier 2015, Martin éprouve de graves difficultés financières et n’est plus en mesure de payer sa part du loyer. Jusqu’en avril 2015, Rodrigue se montre patient et ne réclame pas la part du loyer de Martin. Toutefois, en mai 2015, il en a assez et souhaite récupérer la somme impayée par Martin pendant les cinq derniers mois, laquelle s’élève à 2000$. Sachant que Martin est en difficulté financière et que Carl ne l’est pas, il décide de réclamer à Carl cette somme, mais ce dernier soutient qu’il n’est pas tenu de payer la part de Martin.

FAQ

Peut-on quitter un logement impropre à l’habitation et obtenir une diminution de loyer rétroactive ?

Sebastian Fernandez, 14 mai 2015

Marion est une mère monoparentale d’une jeune fille de deux ans. Désireuse d’habiter à Montréal, elle signe un bail résidentiel à durée fixe avec Jonathan,  propriétaire d’un immeuble. Le bail lie les parties du 1er novembre 2014 au 30 juin 2015 au loyer mensuel de 1200$. Le 20 novembre 2014, la fille de Marion commence à éprouver des problèmes respiratoires. Le 14 mai 2015, elle doit se rendre à l’hôpital, où les pathologies médicales ont permis de déterminer que ces problèmes de santé seraient inhérents à un empoisonnement de l’air. Le 21 mai 2015, des professionnels inspectent le logement de Marion et déterminent que l’air, contaminée de par la présence de moisissures, représente un grave danger pour la santé et que Marion et sa fille doivent quitter les lieux.

Le jour-même, Marion quitte le logement sans en aviser Jonathan et en informe le concierge de l’immeuble le 2 juin 2015. Trois semaines plus tard, le 23 juin 2015, Marion envoie par l’entremise de son avocat une mise en demeure à Jonathan. Quatre jours plus tard, le 27 juin 2015, Marion dépose devant le tribunal de la Régie du logement une demande de résiliation du bail de son logement, le jugeant impropre à l’habitation à partir du 21 mai 2015. En sus, elle poursuit Jonathan en dommages-intérêts totalisant la somme de 9 600$, représentant le loyer payé à Jonathan depuis la signature du bail et le mois de mai 2015.

FAQ

 

Inspiré du jugement Chiarito c. Cours Tudor, 2013 QCRDL 23588