Mon propriétaire et moi souhaitons rédiger deux contrats, un authentique et un faux Si nous le pouvons, lequel des deux aura préséance en cas de conflit d’intérêt entre nos créanciers respectifs?

Sebastian Fernandez, 11 août 2015

Monique est une étudiante qui vient tout juste de commencer sa maîtrise en psychologie à l’Université du Québec à Montréal (UQAM). Originaire de Sherbrooke, elle est à la recherche d’un logement à Montréal afin d’y poursuivre ses études. En juillet 2015, elle signe un bail de 9 mois avec Vanessa, propriétaire d’un condominium situé à Montréal, liant les parties au loyer mensuel de 900$.

Toutefois, le père de Monique, Maurice, souhaitait que sa fille s’achète une propriété plutôt que de simplement la louer. Afin de ne pas décevoir son père, Monique demande à Vanessa s’il serait possible de rédiger un contrat de vente qui serait un faux et, parallèlement, un contrat de louage qui, lui, serait le véritable contrat. Vanessa accepte cette demande.

Or, Monique a plusieurs dettes envers différents créanciers. Vanessa se trouve également dans une telle situation, devant plusieurs centaines de milliers de dollars à plusieurs créanciers.

FAQ

Monique et Vanessa peuvent-elle procéder ainsi, c’est-à-dire de rédiger deux contrats afin de cacher la véritable nature du contrat au père de Monique?

Il est nécessaire de comprendre que ce que Monique et Vanessa font ici est ce qu’on appelle en droit la simulation. Lorsqu’il est question de simulation, on retrouve ce qu’on appelle le contrat apparent, lequel est un acte qui ne correspond pas véritablement à ce que veulent les parties. Bref, il s’agit d’un faux. On retrouve également un contrat secret qui, lui, traduit la volonté réelle des parties, appelé contre-lettre. La volonté réelle des parties est donc exprimée dans le contrat secret qu’est la contre-lettre plutôt que dans le contrat apparent. Dans le présent cas, le contrat apparent est le contrat de vente, alors que la contre-lettre est le contrat de louage.

Cette manière de procéder est tout à fait légale. Pour qu’il y ait bel et bien simulation, toutefois, il faut la contre-lettre soit concomitante du contrat apparent, donc qu’ils soient, par exemple, signés simultanément et que les parties se soient entendues sur la nature de chacun des documents. En l’espèce, c’est bel et bien le cas, la simulation étant donc bien réelle.

Par ailleurs, la simulation peut se manifester de trois manières différentes. D’abord, elle peut porter sur l’existence même du contrat, le contrat apparent n’étant, dans ce cas, qu’une illusion visant à faire croire en l’existence d’un contrat qui n’existe pas. De plus, elle peut porter sur la nature du contrat ou sur l’objet du contrat : par exemple, le contrat apparent pourrait correspondre à un certain type de contrat, un contrat de vente par exemple, alors que la contre-lettre, à un autre type de contrat, tel un contrat de louage par exemple. Enfin, la simulation peut aussi porter sur les parties à l’acte. Tel est le cas lorsque, par exemple, une personne figure en tant que partie au contrat apparent, mais c’est une autre personne qui y figure dans la contre-lettre. 

Est-ce le contrat de vente ou le contrat de louage qui prévaut entre Monique et Vanessa? Serait-il possible pour Monique ou Vanessa d’invoquer l’un ou l’autre des contrats?

Il ne serait pas possible pour Monique ou Vanessa d’invoquer l’un ou l’autre des contrats puisqu’entre les parties, c’est la contre-lettre qui l’emporte sur le contrat apparent, tel que prévu par le Code civil du Québec. Dans le présent cas, puisque le contrat de louage est la contre-lettre et le contrat de vente est le contrat apparent, c’est le contrat de louage qui prévaut entre Monique et Vanessa. 

Si les créanciers de Vanessa et les créanciers de Monique veulent saisir le condominium, lesquels de ces créanciers auront préséance pour la saisie?

Si c’est la contre-lettre qui prévaut entre les parties, il en va autrement à l’égard des tiers. En effet, à l’égard des personnes qui ne sont pas parties au contrat, si elles sont de bonne foi en n’étant pas au courant de la simulation et qu’il y a conflit d’intérêt, dans la mesure où deux tiers se prévalent respectivement du contrat apparent et de la contre-lettre, c’est le choix du contrat apparent qui prévaudra. Ainsi, ce seraient les créanciers de Monique qui auraient préséance dans le présent cas puisqu’il y a conflit d’intérêt entre les créanciers de Monique et ceux de Vanessa qui souhaitent saisir le même condominium. Or, le contrat apparent étant le contrat de vente indiquant que la propriétaire du condominium est Monique en l’espèce, ce sont les créanciers de Monique qui pourront s’en prévaloir. 

J’ai rendu service à mon voisin pendant son absence. Est-ce que j’ai le droit d’exiger un remboursement dans tous les cas?

Sebastian Fernandez, 4 août 2015

Louis est un jeune homme qui habite dans un appartement situé dans un logement appartenant à Léa, une entrepreneure, et se trouvant en plein cœur de Montréal. Léa habite également dans le logement, plus précisément dans l’appartement numéro 200. Louis habite juste à côté, dans l’appartement numéro 202. Au début du mois d’août 2015, Léa décide de prendre deux semaines de vacance et de partir en Guadeloupe pendant ces semaines. Trois jours après son départ, il y a un dégât d’eau dans son appartement dû à un bris de tuyauterie. Louis, déterminé à limité les dégâts et à faire plaisir à Léa, contacte un plombier afin qu’il répare la tuyauterie. Une fois que le plombier a terminé, Louis ne lui précise pas que ce service fut rendu pour le bénéfice de Léa et assume les coûts, mais conserve toutefois sa facture afin d’être remboursé par Léa lorsqu’elle reviendra de son escapade en Guadeloupe.

Une fois le plombier parti, Louis téléphone à Léa et l’informe de la situation. Léa le remercie infiniment pour cela et lui dit que peu importe les problèmes qui puissent demeurer, de ne plus rien faire et d’attendre son retour. Or, Louis avait également constaté, lors du passage du plombier, que la tapisserie dans le logement de Léa est une perte totale puisqu’inondée. Il décide donc de faire une surprise à Léa et de contacter un professionnel afin de changer la tapisserie dans le logement.

FAQ

Léa a-t-elle l’obligation de rembourser Louis pour le plombier et pour le changement de la tapisserie?

D’abord, il faut comprendre qu’il est question ici d’une gestion d’affaires. Celle-ci consiste en une ingérence volontaire par un individu dans les affaires d’un autre individu, sans son autorisation ou son opposition et sans qu’il existe pour la personne qui a intervenu une obligation légale ou contractuelle d’agir. L’individu qui s’ingère, Louis dans le présent cas, est appelé le gérant, alors que l’autre individu, Léa dans le présent cas, est connu comme étant le géré. L’ingérence dans les affaires d’une autre personne, pour rendre un service par exemple, peut donner lieu à des obligations telle une obligation d’indemnisation et c’est la loi, plus précisément le Code civil du Québec, qui en est la source. En effet, c’est pour éviter l’indifférence d’une personne face à une situation qui appelle à une intervention immédiate et l’ingratitude du bénéficiaire d’un service que la loi prévoit la naissance de telles obligations.

Or, pour qu’il y ait, par exemple, obligation d’indemniser le gérant, il est nécessaire que les conditions prévues par le Code civil du Québec relativement à la gestion d’affaires soient rencontrées, sans quoi il ne peut y avoir gestion d’affaires et, conséquemment, indemnisation. 

Quelles sont les conditions qui doivent avoir été respectées pour qu’il y ait gestion d’affaires?

D’abord, concernant le géré, il est nécessaire qu’il n’ait confié aucun mandat au gérant d’agir. En d’autres termes, l’ingérence du gérant dans les affaires du géré doit relever de sa propre initiative. Ainsi, la personne qui intervient ne doit pas avoir de mandat de représentation légale ou judiciaire à cette fin. Dans le présent cas, Louis n’a pas été mandaté, ayant agi de son propre gré lorsqu’il a téléphoné à un plombier pour réparer la tuyauterie, sans que Léa ne lui ait demandé de le faire. De plus, le géré ne doit pas s’être opposé à l’intervention du gérant avant que ladite intervention ait eu lieu. En effet, on ne peut rendre service à une personne contre son gré et ensuite espérer être compensé. Dans le présent cas, Léa ne s’est aucunement opposée à l’intervention de Louis avant ladite intervention. Toutefois, elle a dit à Louis de ne plus intervenir après qu’il l’ait téléphonée, ce qui s’avère une forme de refus à ce que Louis procède au changement de sa tapisserie.

De plus, concernant le gérant, il est nécessaire que ce dernier ait eu l’intention d’agir non pas pour son propre intérêt, mais pour le compte d’une autre personne. Dans le présent cas, Louis a agi pour le stricte bénéfice Léa, dans l’optique de limiter les dégâts, donc de l’aider, et de lui faire plaisir. Qui plus est, le geste posé ne doit pas être inopportun, devant s’avérer un véritable service rendu, ce qui est le cas en l’espèce, un dégât d’eau majeur ayant découlé du bris de la tuyauterie. Puisque l’ingérence de Louis a permis d’éviter un préjudice considérable à Léa, on peut considérer que son intervention fut opportune. 

Léa est-elle tenue de rembourser Louis pour le plombier et pour le changement de la tapisserie?

Léa n’a pas à rembourser Louis pour le changement de la tapisserie puisqu’elle lui a clairement indiqué au téléphone de ne plus s’ingérer dans ses affaires d’ici son retour de vacance. Bien que le changement de la tapisserie ait paru opportun aux yeux de Louis, il demeure qu’il fut expressément mandaté de ne plus agir. Conséquemment, Léa n’est pas légalement tenue de rembourser Louis pour le changement de la tapisserie, l’une des conditions fondamentales pour qu’il y ait gestion d’affaires n’ayant pas été respectée.

Toutefois, Léa doit rembourser Louis pour le plombier venu réparer la tuyauterie. En effet, il y a bel et bien gestion d’affaires dans ce cas puisque toutes les conditions prévues par la loi pour qu’il y ait naissance d’une obligation d’indemnisation dans le cadre d’une gestion d’affaires ont été rencontrées.

Ceci étant dit, il importe de comprendre que l’obligation d’indemnisation n’oblige qu’à indemniser le gérant pour les dépenses nécessaires ou utiles occasionnées par la gestion et pour le préjudice subi en raison de la gestion et qui n’est pas dû à la faute du gérant. Par exemple, si Louis avait décidé de réparer la tuyauterie lui-même sans avoir les compétences requises pour ce faire et aurait causé un bris, il aurait dû assumer les coûts découlant de cela. 

J’ai loué un appartement dont plusieurs personnes sont propriétaires et je dois donc leur payer le loyer. Puis-je payer la totalité du loyer à l’une de ces personnes et ainsi m’acquitter de mon obligation sans rien payer à l’autre ?

Sebastian Fernandez, 28 juillet 2015

Mylène est une mécanicienne qui vient tout juste de se trouver un emploi dans son domaine à Sherbrooke. Intéressée à s’y trouver un logement, elle consulte les petites annonces dans les journaux locaux et contacte Normand et Julien, deux copropriétaires d’un immeuble situé dans cette ville. Mylène et ces derniers signent un bail résidentiel liant les parties du 1er août 2015 au 1er avril 2015 au loyer mensuel de 800$. Ce bail comporte une clause de solidarité active.

Mylène paie son premier mois de loyer directement à Normand. Bien que Mylène ait payé la totalité de la somme mensuelle, Julien est mécontent puisqu’il aurait voulu qu’elle lui paie la moitié de la somme et l’autre moitié à Normand. Julien contacte alors Mylène et lui demande, à l’avenir, de procéder ainsi. Mylène lui affirme qu’elle n’a pas à le faire puisque rien dans le bail ne l’y oblige et puisqu’il comporte une clause de solidarité active. Toutefois, Mylène n’est pas certaine et se demande si Julien n’aurait pas un droit légal de la contraindre à procéder ainsi. C’est pourquoi elle contacte Julia, l’une de ses amies qui est avocate, afin de lui poser quelques questions à ce sujet.

FAQ

Mylène peut-elle payer la totalité du loyer uniquement à Normand et ne rien payer à Julien?

Dans le présent cas, le bail inclut une clause de solidarité active, ce qui a pour effet de rendre les créanciers, c’est-à-dire les copropriétaires que sont Normand et Julien, solidaires. Lorsque plusieurs créanciers sont sujets à la solidarité active, le débiteur de ces derniers peut acquitter la totalité du paiement envers l’un d’entre eux et être libéré envers la totalité des créanciers. De plus, ce type de solidarité permet à l’un des créanciers d’exiger du débiteur l’exécution intégrale de l’obligation. Ainsi, Mylène est en droit de payer la totalité du loyer mensuel à l’un des copropriétaires, qu’il s’agisse de Julien ou Normand, et ainsi s’acquitter de son obligation contractuelle de payer son loyer. 

Lorsque le bail comprend une clause de solidarité active, est-ce que le locataire a toujours la possibilité de choisir à quel propriétaire il paiera la totalité du loyer?

Non. Lorsqu’il y a une clause de solidarité active au bail, le locataire a toujours le choix de payer son loyer à l’un ou l’autre des copropriétaires, c’est-à-dire des créanciers solidaires, tant qu’il n’est pas poursuivi en justice par l’un d’eux. S’il l’est, il devra acquitter son obligation au profit de celui qui l’a poursuivi. Il importe d’ailleurs de saisir que la mise en demeure n’équivaut pas à une poursuite. 

Est-il possible que des créanciers puissent être soumis à la solidarité active sans qu’une clause de solidarité active ne les y soumet?

Non. En effet, la solidarité active ne peut être que conventionnelle, donc doit être prévue au contrat afin d’exister. 

L’un de mes proches s’engage auprès de mon propriétaire à lui payer mon loyer à ma place. Quels sont les impacts de cet engagement?

Sebastian Fernandez, 21 juillet 2015

Delilah est une étudiante en médecine inscrite à la Faculté de médecine de l’Université de Montréal. Le 15 août 2015, avant de débuter sa première session dans ce programme, elle loue un appartement situé dans un logement se trouvant dans la métropole. Pour ce faire, elle a signé avec Émilie, propriétaire de l’immeuble, un bail résidentiel liant les parties du 1er septembre 2015 au 1er mai 2015 au loyer mensuel de 900$.

Trois mois plus tard, Delilah éprouve de graves difficultés financières. En effet, déprimée par de mauvais résultats scolaires, elle sombre dans l’enfer du jeu et perd beaucoup d’argent. N’étant plus en état de payer son loyer et, par conséquent, de respecter son obligation contractuelle, elle demande à Yvan, son père, de s’engager auprès d’Émilie à lui payer le loyer mensuel de 900$. Yvan accepte et rencontre Émilie chez elle. Au terme d’une brève discussion, Yvan s’engage à payer le loyer mensuel à Émilie.

FAQ

Quelle est la différence entre le simple fait de payer le loyer pour une autre personne et s’engager de payer le loyer à sa place?

Le simple fait de payer le loyer d’une personne à son propriétaire constitue une indication de paiement. Il s’agit d’une libéralité ou d’une faveur rendue à une autre personne. Or, il est également possible, en plus de payer le loyer pour une personne à son propriétaire, de s’engager envers ce dernier à lui payer le loyer, auquel cas il s’agit d’une délégation de paiement. Lorsqu’il est question d’une délégation de paiement, le propriétaire peut désormais réclamer le loyer mensuel à la personne qui s’est engagée à le payer. Ainsi, la différence réside dans l’engagement qui est pris, ou non, à payer le loyer.

Dans le présent cas, Yvan, père de Delilah, s’est engagé à payer le loyer mensuel d’Émilie à la place de cette dernière. Il s’agit donc d’une délégation de paiement

Émilie peut-elle toujours réclamer le loyer mensuel à Delilah?

Tout dépend si Émilie décide de libérer Delilah ou non. En effet, bien que ce soit cette dernière qui habite l’appartement dans le logement d’Émilie, Yvan s’est maintenant engager à payer pour Delilah. Toutefois, Émilie peut décider de libérer Delilah de son obligation de payer le loyer mensuel ou non. Si elle refuse de libérer Delilah, Émilie peut réclamer le loyer autant à celle-ci qu’à Yvan, auquel cas il s’agirait d’une délégation de paiement dite imparfaite. Or, si elle accepte de libérer Delilah de son obligation contractuelle, Émilie ne pourra réclamer le loyer qu’à Yvan, auquel cas il s’agirait d’une délégation de paiement dite parfaite. 

Si Yvan paie le loyer et puisqu’il s’est engagé à le faire, peut-il habiter le logement loué à la place de Delilah?

Non. Il importe de saisir que l’engagement d’Yvan envers Émilie est indépendant de l’engagement qui unit Delilah et Émilie. Ainsi, même si Delilah est libérée de son obligation de payer le loyer grâce à l’engagement d’Émilie de payer le loyer, Yvan est toujours tenu de lui fournir la jouissance paisible de l’appartement loué et de ses autres obligations contractuelles ou légales envers elle. Si Yvan ne respecte pas ses obligations, Delilah a toujours à sa disposition les recours légaux prévus par la loi. 

Mon propriétaire souhaite vendre son droit de me réclamer un loyer à une autre personne. Peut-il procéder ainsi, et si oui, sous quelles conditions?

Sebastian Fernandez, 14 juillet 2015

Gérald est un ouvrier qui habite un appartement qui se trouve dans un immeuble situé à Montréal et appartenant à Maurice, un homme d’affaires. En mars 2014, Maurice et lui ont signé un bail résidentiel d’une durée de deux ans liant les parties du 1er avril 2014 au 1er avril 2016 au loyer mensuel de 750$. En août 2014, Maurice désire débuter une entreprise dans le commerce de détail avec Lucas, l’un de ses amis. Or, pour partir ladite entreprise, ils doivent investir la somme de 50 000$. Lucas demande à Gérald d’obtenir 25 000$ avant le 1er septembre 2015, sans quoi le projet tombera à l’eau. Toutefois, Maurice ne dispose que de la somme de 22 000$ à investir. Pour obtenir des liquidités dans l’immédiat, il souhaite vendre sa créance vis-à-vis Gérald, c’est-à-dire son droit de pouvoir lui réclamer le loyer mensuel de 750$ jusqu’à l’échéance du bail, au prix de 3 000$ dans les plus brefs délais.

Maurice invite Gérald chez lui à prendre un café et discute de son intention de vendre sa créance lors de ce rendez-vous. Suite à cette rencontre, Gérald est inquiet de cette situation et consulte donc son ami Henri, qui est avocat, afin de s’assurer que ses droits soient protégés en tant que locataire et qu’il ne se fasse pas avoir d’une manière ou d’une autre.

FAQ

Qu’est-ce que la cession de créance et quels en sont les avantages?

La cession de créance consiste en la cession, totale ou partielle, d’un droit détenu par un créancier envers son débiteur à une personne qui acquiert la créance et qui devient, à son tour, créancier. Il s’agit donc de la vente ou de la donation d’une créance. Parmi les avantages de la cession de créance, on retrouve le fait de pouvoir obtenir des liquidités dans l’immédiat ou la possibilité d’engranger un profit.

Dans le présent cas, Maurice, créancier de Gérald à titre de propriétaire, souhaite céder sa créance, soit le droit de réclamer le loyer mensuel de 750$ à Gérald à chaque premier du mois jusqu’au 1er avril 2016. Il souhaite vendre ce droit pour 3 000$ et l’avantage apparent de cette vente est d’obtenir des liquidités dans l’immédiat. En effet, il obtiendrait ainsi l’équivalent de quatre mois de loyer bien qu’il perdrait, à long terme, une somme considérable en loyers qui auraient pu lui être payés. 

Maurice peut-il céder sa créance sans préalablement accomplir certaines formalités?

Non. En fait, plusieurs conditions légales sont rattachées à la cession de créance. Si ces conditions ne sont pas respectées, la cession de créance n’est pas valide. Premièrement, elle ne peut avoir pour effet de rendre l’obligation d’un débiteur plus onéreuse ou porter atteinte à ses droits. Ainsi, Maurice ne pourrait vendre sa créance et décider, avec l’acquéreur potentiel, que ce dernier pourrait désormais réclamer 850$ par mois de loyer à Gérald plutôt que 750$.

De plus, le débiteur, soit le locataire qu’est Gérald dans ce cas-ci, doit acquiescer à la cession de créance ou recevoir une preuve de la cession. Sans l’accomplissement de cette formalité, la cession ne peut être opposée audit débiteur. Si ce débiteur ne peut être trouvé au Québec, la cession lui est opposable dès qu’un avis de la cession est publié dans un journal distribué dans la localité de la dernière adresse connue de ce débiteur ou, si ce dernier exploite une entreprise, dans la localité où elle a son principal établissement. D’ailleurs, c’est au cédant qu’il incombera de prouver que le débiteur a été informé, et le cédant a donc intérêt à ce que le débiteur acquiesce à la cession de créance par la signature d’un document qui pourrait éventuellement servir de preuve devant un tribunal en cas de conflit. 

Qu’arrive-t-il si les formalités nécessaires à l’opposabilité de la cession de créance n’ont pas été accomplies?

Dans l’éventualité où Maurice omettrait d’accomplir les formalités nécessaires à la cession de créance, celle-ci ne serait pas opposable à Gérald. Ainsi, si les formalités ne sont pas remplies, ce dernier doit continuer à payer son loyer mensuel à Maurice, peu importe ce qu’en dit Maurice, puisque la cession de créance n’est ni opposable, ni valide. 

Mon propriétaire a utilisé des manœuvres frauduleuses pour vicier mon consentement au bail. Est-ce que je peux en obtenir l’annulation ?

Sebastian Fernandez, 7 juillet 2015

Mathieu est un célibataire en processus de recherche d’emploi. Puisqu’il vient d’obtenir un poste à Montréal, il souhaite s’y trouver un logement. Il rencontre en juin 2015 Marcel, propriétaire d’un immeuble situé dans la métropole. Les deux parties en viennent à une entente et signent un bail résidentiel liant les parties du 1er juillet 2015 au 1er juillet 2018 au loyer mensuel de 900$. Mathieu décida de signer le bail puisqu’il a été convenu que le logement comprendrait un système d’air climatisé fonctionnel et serait meublé. Or, à son arrivée le 1er juillet 2015, Mathieu constate que le logement n’est pas meublé et que l’air climatisé ne fonctionne pas. Mécontent de cette situation, Mathieu refuse d’habiter dans ce logement et souhaite annuler le bail, d’autant plus qu’il ne l’aurait pas signé s’il avait su cela et qu’il a déjà payer le loyer pour le mois de juillet 2015. Qui plus est, Mathieu a entendu Marcel dire à l’un de ses amis au téléphone qu’il n’entend pas meubler l’immeuble ou réparer le système d’air climatisé et que, de toute manière, Mathieu n’osera jamais demander l’annulation du bail.

FAQ

Mathieu peut-il obtenir l’annulation du bail ?

Pour qu’un contrat puisse être annulé, il faut d’abord un motif valide au sens de la loi. Dans le présent cas, Mathieu a été induit en erreur par Marcel afin de l’amener à signer un bail qu’il n’aurait pas signé autrement. Il s’agit là d’un dol, soit un vice de consentement qui consiste à induire en erreur l’une des parties à un contrat de manière délibérée, qui peut résulter d’un mensonge délibéré, d’un silence ou d’une réticence. Pour être en présence d’un dol en bonne et due forme, il faut que certaines conditions soient rencontrées. Tout d’abord, le dol doit être déterminant, c’est-à-dire que la partie qui s’estime trompée n’aurait autrement pas conclu le contrat. En l’espèce, Mathieu fut motivé à signer le bail par le fait qu’il croyait qu’il aurait accès à l’air climatisé et à un logement meublé. Or, l’absence de meubles et d’air climatisé est précisément la source du vice de consentement. De plus,le dol doit avoir été provoqué par le cocontractant ou être connu de lui. Dans le présent cas, le dol émana de Marcel, l’un des cocontractants, et était bel et bien connu de lui puisqu’il a cherché à tromper Mathieu en toute connaissance de cause comme le démontrent les faits. Enfin, Mathieu devra faire la preuve du dol, soit de l’acte dolosif lui-même, mais aussi de l’intention de Marcel de le tromper.

Puisque nous sommes en présence d’un dol dans le présent cas, Mathieu est en droit de demander la nullité du bail, son consentement au bail ayant été vicié. En effet, tout vice de consentement peut être sanctionné par la nullité relative. Or, puisqu’il s’agit de nullité relativeseule la victime du vice de consentement, donc Mathieu, peut invoquer la nullité du contrat. Pour ce faire, il devra intenter une action en  nullité devant un tribunal, deux parties ne pouvant annuler un contrat à l’amiable, sans intervention d’un tribunal. Une fois devant un tribunal, tel que susmentionné, c’est à Mathieu qu’il incombera de faire la preuve du dol qui a vicié son consentement et qui justifierait l’obtention de la nullité du bail. 

Qu’est-ce que la nullité du bail implique?

La  nullité d’un contrat implique d’abord sa disparition rétroactive. En effet, il est réputé n’avoir jamais existé. Or, à cette fin, si jamais les prestations auxquelles sont tenues chacune des parties ont déjà été exécutées en tout ou en partie, la restitution de ces prestations est de mise. Dans le présent cas, Mathieu a payé un mois de loyer le 1er juillet 2015 et Marcel, si la nullité du contrat est prononcée par un juge, serait donc tenu de lui remettre la somme payée. Cependant, dans le cas d’un contrat à exécution successive comme un bail résidentiel, donc d’un contrat dont l’exécution des prestations s’échelonne sur une certaine période de temps, la restitution est souvent mise de côté puisque la restitution de la jouissance d’un bien comme un logement est, en pratique, impossible. En effet, comment restituer le fait d’avoir profiter d’un logement pendant une certaine période de temps? Conséquemment, dans un tel cas, le contrat cesse d’exister pour l’avenir seulement. Dans le présent cas, Mathieu n’a pas jouit du logement, ayant souhaité annuler le bail dès le premier jour bien qu’il avait payé le loyer du mois de juillet 2015, et cela n’a donc pas à être pris en considération. 

Mathieu peut-il obtenir des dommages-intérêts?

Pour obtenir des dommages-intérêts en sus de l’annulation du contrat, Mathieu devra démontrer qu’il a bel et bien subi un préjudice qui résulte de la raison pour laquelle le bail fut annulé. Dans le présent cas, cette raison s’avère être une faute intentionnelle de la part de Marcel, laquelle consistait à induire Mathieu en erreur pour l’amener à signer un bail qu’il n’aurait pas signé s’il n’avait pas été trompé. Par exemple, si Mathieu parvient à démontrer que, par la faute de Marcel, il doit dormir dans un hôtel en attendant de se trouver un autre logement et qu’il n’aurait pas eu à payer les frais qu’implique la location d’une chambre d’hôtel si ce n’avait pas été de la fraude de Marcel, un tribunal pourrait condamner Marcel à payer ces frais, de manière à compenser Mathieu pour le préjudice subi. 

J’ai payé mon loyer à la mauvaise personne sans le savoir. Le vrai propriétaire peut-il me réclamer la somme due?

Sebastian Fernandez, 30 juin 2015

Dominique habite un logement situé à Montréal et appartenant à Christophe, propriétaire d’un immeuble. Le 1er février 2012, les deux parties ont signé un bail d’une durée de 9 ans les liant au loyer mensuel de 750$. Le 1er février 2015, Christophe vend à Roland, un homme d’affaires prospère, l’immeuble comprenant l’appartement dans lequel habite Dominique. Toutefois, Christophe n’a pas avisé Dominique de cette transaction, et elle ne sait donc pas que c’est désormais à Roland qu’elle doit payer le loyer. Ainsi, du 1er février 2015 au 1er août 2015, Dominique continue d’envoyer par courrier un chèque mensuel de 750$ à Christophe. C’est seulement le 15 août 2015 que Dominique apprend que Christophe n’est plus le propriétaire de l’immeuble, donc lorsqu’elle reçoit par courrier recommandé une mise en demeure de Roland l’enjoignant à payer les loyers impayés du 1er février au 1er août 2015. Dominique, surprise d’apprendre la nouvelle, est désemparée et ne souhaite pas payer Roland sous prétexte qu’elle a déjà payé la somme due à Christophe.

FAQ

Dominique doit-elle payer les montants impayés à Roland à ce dernier?

Dominique, en tant que locataire, était persuadée que Christophe était toujours propriétaire de l’immeuble dans lequel se trouve son logement et que c’était toujours à lui que le loyer était dû. Elle a donc payé le loyer au créancier apparent. Dominique, à ce titre, est présumée avoir payé son loyer de bonne foi, c’est-à-dire à la personne à laquelle elle croyait le devoir, et ce, sans mauvaises intentions. En effet, dans le présent cas, rien ne pouvait laisser croire à Dominique que Christophe n’était plus le propriétaire de l’immeuble, ce dernier n’ayant aucunement avisé Dominique de la vente de l’immeuble et ayant reçu le paiement du loyer mensuel sans avoir dit à Dominique qu’elle ne devait plus le payer. Ainsi, puisque le paiement du loyer a été fait de bonne foi par Dominique et qu’elle a agi comme une personne raisonnable et diligente, le paiement est valide et elle ne doit rien à Roland. 

Comment Roland aurait-il pu réclamer l’argent à Dominique?

Il faudrait que Roland puisse démontrer que Dominique n’a pas payé son loyer à Christophe de bonne foi. En d’autres termes, il faudrait que Roland démontre, par exemple, que Dominique était au courant que Christophe n’était plus propriétaire de l’immeuble et qu’elle a tout de même continuer à lui payer le loyer. Or, considérant les circonstances du présent cas, Dominique n’était pas de mauvaise foi et Roland ne peut donc pas lui réclamer le loyer impayé. 

Roland peut-il réclamer la somme qui lui est due à Christophe?

Oui. Puisqu’il est établi que Dominique a payé Christophe de bonne foi et que c’est au contraire ce dernier qui a omis d’aviser Dominique de la vente de l’immeuble pour lui permettre de payer le vrai propriétaire, Dominique ne doit rien à Roland. Toutefois, Roland est néanmoins en droit de réclamer la somme qui lui est due à Christophe, d’autant plus que c’est par la négligence de ce dernier qu’il n’a pu recevoir le loyer. Ainsi, Roland pourrait poursuivre Christophe afin de le contraindre à lui remettre la somme due. 

J’aime mon logement, mais mon propriétaire omet d’exécuter l’une de ses obligations. Que faire ?

Sebastian Fernandez, 23 juin 2015

Amanda est une jeune française venue habiter au Québec. Séduite par Montréal en raison des bons commentaires qu’elle a entendus au sujet de la métropole, elle désire y habiter. Elle y trouve un appartement à louer dans un bloc dont Samuel est le propriétaire. Ces deux individus se rencontrent en juin 2015 et s’entendent immédiatement pour signer un bail d’une durée de 5 ans liant les parties au loyer mensuel de 900$. Qui plus est, le bail comporte une clause à l’effet que Samuel s’engage à réparer le réfrigérateur à ses frais dans les deux mois suivant la signature du bail. En effet, bien que le réfrigérateur soit brisé, Amanda aime bien le logement et accepte cette entente.

Quatre mois après la signature du bail, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder aux réparations. Bien qu’elle aime beaucoup l’appartement qu’elle a loué, Amanda en a assez. Elle envoie à Samuel une mise en demeure par courrier recommandé dans laquelle elle lui demande de réparer le réfrigérateur dans les deux semaines suivant la réception de la mise en demeure. Deux semaines après la réception, Samuel n’a toujours pas engagé un professionnel pour procéder à cette réparation.

FAQ

Dans les circonstances, quel recours dont Amanda peut se prévaloir semble le plus approprié?

Amanda est en droit d’exiger que les obligations qui lui sont dues soient exécutées entièrement, correctement et sans retard. Elle peut, lorsque son propriétaire n’exécute pas son obligation sans justification, notamment en exiger l’exécution forcée en nature. Dans les circonstances, il s’agit du recours le plus approprié puisqu’Amanda souhaite demeurer dans l’appartement qu’elle a loué et souhaite tout simplement que Samuel exécute son obligation de réparer le réfrigérateur.

Pour qu’Amanda puisse se prévaloir de l’exécution forcée en nature, Samuel doit d’abord être en demeure. Actuellement, Samuel est bel et bien en demeure puisqu’Amanda lui a soumis une demande extrajudiciaire lui accordant un délai raisonnable à l’intérieur duquel il devait exécuter son obligation et qu’il ne l’a pas fait dans ce délai. 

Amanda peut-elle exécuter l’obligation par elle-même ou la faire exécuter aux frais de Samuel?

Oui. Puisque Samuel fait défaut d’exécuter son obligation, Amanda peut exécuter ou faire exécuter l’obligation aux frais de Samuel. Toutefois, pour ce faire, Samuel doit être en demeure, ce qui est le cas en l’espèce. De plus, pour se prévaloir de ce droit, Amanda doit en aviser Samuel dans sa demande extrajudiciaire. Les seuls cas où un locataire n’a pas à en aviser le propriétaire est lorsque celui-ci est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du bail. Ainsi, pour engager un professionnel qui réparerait le réfrigérateur aux frais de Samuel, Amanda devrait renvoyer une demande extrajudiciaire à Samuel dans laquelle elle lui aviserait que si ce dernier ne procède pas aux réparations dans un délai raisonnable donné, elle les fera faire à ses frais. 

L’exécution forcée en nature est-elle toujours possible?

Non. En fait, tout dépend de la nature de l’acte qui fait l’objet de l’obligation. Par exemple, s’il s’agit de remettre une somme d’argent qui est due, alors oui, l’exécution forcée en nature est toujours possible puisque la remise d’une somme d’argent est un acte pouvant être exécuté par quiconque. Toutefois, s’il s’agit d’un acte dit personnalisé, donc que seule une certaine personne puisse accomplir et uniquement elle, ce ne sera guère possible et seule l’exécution par équivalent sera possible. Tel serait le cas, par exemple, d’un spectacle de Céline Dion et que celle-ci cancellerait au dernier moment. Il ne serait alors guère possible de la forcer à chanter, mis uniquement d’être remboursé pour le billet acheté. Dans le présent cas, la réparation du réfrigérateur aux frais du propriétaire est un acte qui peut être exécuté par n’importe quel professionnel. Ainsi, l’exécution forcée en nature est possible dans ce cas, mais ne l’est pas dans tous les cas. 

Mon propriétaire peut-il refuser un candidat à la sous-location pour n’importe quelle raison?

Sebastian Fernandez, 12 juin 2015

Noémie habite dans un appartement situé à Montréal et appartenant à Nicolas. Ces deux individus ont signé en juin 2014 un bail d’une durée de 5 ans liant les parties au loyer mensuel de 800$. En tant qu’étudiante à l’Université McGill, Noémie s’est inscrite à un échange étudiant en Chine d’une durée de 4 mois. Lorsqu’elle a appris que sa candidature a été retenue pour participer à cet échange, elle était aux anges. Toutefois, son voyage en Chine implique qu’elle devra sous-louer son logement pour cette période. Elle se met donc à la recherche de candidats potentiels pour la sous-location. Après avoir rencontré plusieurs personnes, elle retient la demande d’Aina, une jeune asiatique qui étudie également à l’Université McGill et ayant un emploi stable.

Dès qu’Aina accepte d’être sous-locataire pour la période de 4 mois, Noémie avise Nicolas de son intention de sous-louer son appartement et lui soumet le nom et l’adresse d’Aina. Or, Nicolas refuse, affirmant dans une lettre destinée à Noémie qu’il ne souhaite pas que des asiatiques habitent dans son immeuble.

C’est avec regret que Noémie annonce la nouvelle à Aina et lui montre la lettre. Aina, voyant cette lettre, est profondément attristée et fait une dépression. Or, cette dépression la rend inapte à travailler pendant un mois.

FAQ

Noémie a-t-elle respecté les conditions préalables à la sous-location?

Oui. En effet, tout locataire désirant sous-louer tout ou partie de son logement doit aviser le propriétaire de son intention, lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le logement et obtenir le consentement du propriétaire pour la sous-location. Or, en ce qui a trait au consentement, il importe de saisir que le propriétaire ne peut refuser de consentir à la sous-location que pour un motif sérieux. Or, le fait de refuser de consentir à la sous-location car le sous-locataire potentiel est un asiatique n’est pas un motif sérieux au sens de la loi, s’agissant même d’un motif discriminatoire. 

Aina a-t-elle un ou des recours* contre Nicolas?

Oui. Puisque Nicolas a refusé qu’Aina soit candidate à la sous-location sous motif qu’elle est asiatique, on peut affirmer qu’il y a eu violation à son droit à l’égalité garanti par la Charte des droits et libertés de la personne en ce qu’elle fut victime de discrimination sur la base de son origine ethnique.

D’abord, puisqu’il est question d’une atteinte illicite et intentionnelle à un droit garanti par la Charte des droits et libertés de la personne, soit le droit à l’égalité, Aina pourrait demander à un tribunal de condamner Nicolas à des dommages-intérêts punitifs. Lorsqu’il est question de dommages-intérêts punitifs, la victime n’a pas à faire la preuve d’un préjudice, mais uniquement de l’existence de l’atteinte illicite à un droit garanti par la Charte des droits et libertés de la personne et de l’intentionnalité de cette atteinte.

De plus, Aina pourrait réclamer des dommages-intérêts à titre de compensation pour le préjudice qu’elle a subi en raison de l’atteinte illicite à son droit à l’égalité qui est garanti par la Charte des droits et libertés de la personne. Toutefois, pour obtenir ces dommages, Aina devra faire la preuve du préjudice subi. Dans le présent cas, Aina a subi un préjudice moral ayant provoqué des pertes pécuniaires, soit le fait d’avoir perdu un mois de salaire.

Dans les deux cas, Aina pourra faire la preuve de cette atteinte à son droit à l’égalité par la lettre que Nicolas a envoyée à Noémie, ainsi que de l’intentionnalité de cette atteinte qui devra être prouvée pour obtenir des dommages-intérêts punitifs.

*IMPORTANT: Il est a noté que ce les recours à la disposition d’Aina dans les circonstances seraient également disponibles pour un locataire potentiel, et non seulement pour un sous-locataire. 

En tant que locataire, comment puis-je mettre mon propriétaire en demeure d’exécuter l’une de ses obligations?

Sebastian Fernandez, 5 juin 2015

Julien est un père de famille de deux enfants. Il habite dans un logement situé dans la ville de Québec depuis 2 ans dont Philippe est le propriétaire. Dans le bail, Philippe s’est engagé à réparer la plomberie qui fait défaut. Toutefois, 2 ans après la signature du bail, Philippe n’a toujours pas procéder à cette réparation et Julien en a assez. Un soir, il rencontre Philippe pour discuter de la situation avec lui. Philippe lui affirme expressément qu’il ne procédera pas à cette réparation et envoi promené Julien. Ce dernier ne compte pas en rester là et tient mordicus à ce que la plomberie soit réparée. Quatre jours plus tard, il rencontre Marcel, un ami à lui qui est avocat. Marcel lui dit que pour forcer Philippe à réparer la plomberie, il faudra que ce dernier soit mis en demeure.

FAQ

Dans ces circonstances, Julien doit-il mettre Philippe en demeure ?

Non, Julien n’est pas tenu de mettre Philippe en demeure puisque ce dernier l’est par le seul effet de la loi. En effet, en droit québécois, il existe certaines situations qui, si elles se produisent, la partie en défaut d’exécution d’une prestation sera automatiquement en demeure. Voici l’ensemble de ces situations prévues par la loi, plus précisément par le Code civil du Québec :

  • La prestation ne pouvait être exécutée utilement que dans un certain temps que la partie devant l’exécuter a laissé s’écouler sans l’exécuter;
  • La partie devant exécuter sa prestation ne l’a pas exécuté immédiatement alors qu’il y avait urgence;
  • L’une des parties au contrat a manqué à une obligation de ne pas faire (l’obligation de ne pas faire concurrence à un compétiteur, par exemple);
  • La partie tenue d’exécuter sa prestation a, par sa propre faute, rendu impossible son exécution;
  • La partie tenue d’exécuter sa prestation a clairement manifesté à l’autre partie son intention de ne pas l’exécuter ou refuse ou néglige de l’exécuter de manière répétée.

Dans le présent cas, Philippe a clairement exprimé à Julien son intention de ne pas exécuter une prestation qu’il s’était engagé d’exécuter dans le bail. Or, par le fait-même, Philippe est automatiquement en demeure. Toutefois, ce sera à Julien, si cette affaire se retrouve devant les tribunaux, de faire la preuve de ce refus, donc qu’il se trouve dans l’une des situations prévues par la loi qui font en sorte que la partie en défaut d’exécution est automatiquement en demeure. 

Si Philippe n’avait pas clairement exprimé son refus d’exécuter la prestation qu’il s’est engagé d’exécuter dans le bail, comment Julien aurait-il pu mettre Philippe en demeure?

Contrairement à la croyance populaire, il existe plus d’une manière de mettre une partie au contrat en demeure d’exécuter sa prestation.

La plus connue de ces manières est la soumission d’une demande extrajudiciaire, c’est-à-dire d’un document écrit rédigé par un avocat ou par la personne qui l’envoie. Ce document, qui enjoint la partie en défaut d’exécution d’exécuter son obligation, doit accorder un délai raisonnable à cette partie pour s’exécuter, et c’est à l’échéance de ce délai que la partie qui reçoit le document sera officiellement en demeure. Si aucun délai n’est stipulé dans la mise en demeure, celle-ci n’est pas invalide pour autant. En effet, si jamais l’affaire se retrouve devant un tribunal, un juge peut décider que malgré l’absence de délai prévu dans le document, la personne l’ayant reçu disposait néanmoins d’un délai raisonnable pour exécuter sa prestation. Dans le présent cas, Julien aurait donc pu envoyer une demande extrajudiciaire à Philippe pour le mettre en demeure.

De plus, il est possible, avant de signer le bail, de négocier avec l’autre partie pour y inclure une clause qui assortirait l’exécution d’une prestation à un délai donné. Si la partie qui est tenue d’exécuter cette prestation assortie d’un délai ne l’exécute pas dans ce délai, elle sera en demeure, sans qu’il soit nécessaire de lui envoyer une demande extrajudiciaire. Or, dans le présent cas, Julien n’aurait pas pu se prévaloir de ce moyen puisqu’une telle clause n’a pas été prévue au bail.

Enfin, il est également possible de mettre en demeure l’autre partie au bail par demande judiciaire, donc par une demande en justice formée contre elle. Dès le dépôt de la demande judiciaire, toutefois, la personne en défaut d’exécution dispose d’un délai raisonnable pour exécuter sa prestation. Une fois le délai échu, elle est alors en demeure. Dans le présent cas, Julien aurait également pu avoir recours à la demande judiciaire pour mettre en demeure l’autre partie. 

Quels sont les avantages de mettre l’autre partie en demeure?

Toute personne partie à un contrat, incluant un bail, est en droit d’exiger que les prestations qui lui sont dues soient exécutées entièrement, correctement et sans retard. Lorsque l’autre partie n’exécute pas sa prestation alors qu’elle est tenue de le faire, certains recours sont possibles, notamment l’exécution forcée en nature ou la résiliation du bail. Or, pour qu’une personne puisse avoir accès à ces recours, il faut que la partie en défaut d’exécution soit en demeure. Ainsi, la mise en demeure est importante car elle permet d’avoir accès à ces recours. Il est donc tout à l’avantage de Julien que Philippe, son propriétaire, soit en demeure puisqu’il peut se prévaloir, s’il tient absolument à ce que ce Philippe la prestation à laquelle il est tenu, de l’exécution forcée en nature ou de la résiliation du contrat s’il souhaite obtenir l’anéantissement du bail et trouver un autre logement.

De plus, en sus de ces recours, Julien pourrait obtenir des dommages-intérêts s’il a subi un préjudice en raison de l’inexécution de Philippe. Or, pour intenter une action en justice pour obtenir ces dommages, Philippe doit être en demeure, illustrant ainsi un autre avantage de la mise en demeure. 

En tant que locataire, est-ce que je peux omettre de payer mon loyer quand mon propriétaire n’exécute pas l’une de ses obligations?

Sebastian Fernandez, 25 mai 2015

Joanne est une étudiante de Sherbrooke. Admise à l’Université du Québec à Montréal (UQAM) en mars 2015, elle souhaite trouver un logement à Montréal ainsi qu’un emploi pour subvenir à ses besoins. Elle décide de louer un logement dans Ahuntsic à Michael, propriétaire d’un immeuble dans cette section de la métropole, et les deux signent alors un bail de 2 ans liant les parties au loyer mensuel de 750$ à partir du 1er août 2015. Toutefois, le logement nécessite certaines rénovations, mais cela ne dérange pas Joanne puisque Michael s’engage dans le bail à effectuer ces rénovations dans en août ou en septembre 2015.

Dès cette date, Joanne emménage dans le logement. En date du 14 novembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations qu’il s’est engagé à effectuer à ses frais alors que Joanne a toujours payé son loyer le premier du mois. Joanne, frustrée par cette situation, décide d’envoyer à Michael le 17 novembre 2015 une mise en demeure par courrier recommandé l’enjoignant à effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire dans un délai d’un mois. Michael reçoit la lettre le lendemain et, un mois plus tard, soit le 18 décembre 2015, Michael n’a toujours pas effectué les rénovations.

Joanne est extrêmement déçue par le comportement du propriétaire mais aime le logement dans lequel elle réside. Elle envisage de ne pas payer son loyer le 1er janvier 2016 pour mettre de la pression sur son propriétaire.

De plus, Joanne, qui s’est trouvée un emploi chez un concessionnaire, a vendu une voiture à Michael le 17 novembre 2015. Bien que Michael ait payé la voiture en un seul versement à cette date, il fut convenu dans le contrat de vente que la voiture sera livrée au domicile de Michael le 20 janvier 2016.

FAQ

Joanne peut-elle omettre de payer son loyer puisque Michael n'exécute pas ses obligations en tant que propriétaire ?

Le non-paiement du loyer pour mettre de la pression sur le propriétaire que Joanne envisage est un recours extrajudiciaire qui est appelé l’exception d’inexécution. Il s’agit de ne pas exécuter de façon temporaire une prestation, comme celle de payer le loyer par exemple, qui est prévue dans un contrat lorsque l’autre partie au contrat n’exécute pas la sienne. Toutefois, pour avoir ce droit temporaire de ne pas exécuter une prestation, certaines conditions doivent être rencontrées.

D’abord, la partie qui omet d’exécuter sa prestation et sur laquelle l’autre partie souhaite mettre de la pression doit être en demeure. Dans le présent cas, Michael est en demeure, Joanne lui ayant envoyé une mise en demeure et Michael n’ayant pas respecté le délai raisonnable qui lui était accordé pour exécuter sa prestation.

De plus, la partie qui souhaite se prévaloir de l’exception d’inexécution, c’est-à-dire Joanne en l’espèce, doit être de bonne foi. Dans le présent cas, Joanne a toujours payé son loyer mensuel et ne contribue pas à ce que les rénovations ne soient pas effectuées.

Cependant, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution, donc qui ne sera pas exécutée temporairement, soit inexécutée dans une mesure correspondante à la prestation que l’autre partie omet d’exécuter. Dans le présent cas, bien que Michael remplisse son obligation de fournir un logement à Joanne et de lui fournir la jouissance paisible des lieux comme il est tenu de le faire, il omet d’effectuer les rénovations qu’il s’est engagé à faire. Or, le fait de ne pas payer l’ensemble du loyer pour mettre de la pression sur Michael serait démesuré par rapport à la prestation que ce dernier omet d’exécuter. Ainsi, Joanne ne pourrait pas omettre de payer l’entièreté de son loyer mensuel jusqu’à ce que Michael exécute sa prestation, mais pourrait, par exemple, omettre d’en payer le quart ou le tiers.  

Puisque Michael n’exécute pas l’une de ses obligations relativement au bail, Joanne peut-elle omettre de lui livrer la voiture qu’elle doit lui livrer?

En plus des conditions qui furent mentionnées précédemment qui sont requises pouvoir se prévaloir de l’exception d’inexécution, il faut que la prestation qui fera l’objet de l’exception d’inexécution provienne du même rapport obligationnel que celle que la partie qui fait défaut omet d’exécuter. Or, le fait de délivrer la voiture est lié au rapport contractuel de vente qui lie Joanne et Michael et n’a rien à voir avec le rapport contractuel de louage qui lie ces deux parties. Ainsi, puisque Michael a payé sa voiture en un seul versement, Joanne est tenue de lui livrer et la livraison de ladite voiture ne peut faire l’objet d’une exception d’inexécution car Michael omet d’effectuer les rénovations.  

Si Michael n’effectue toujours pas les rénovations malgré l’exception d’inexécution, Joanne a-t-elle d’autres recours?

L’exception d’inexécution est une forme de recours extrajudiciaire qui constitue une manière de mettre de la pression sur l’autre partie au contrat qui n’exécute pas l’une de ses obligations. Or, que faire lorsque cette autre partie n’exécute toujours pas son obligation malgré l’application de ce moyen de pression? Dans ce cas, considérant qu’une personne partie à un contrat est en droit que les obligations dont elles peut s’attendre à l’exécution soient exécutées entièrement, correctement et sans retard, elle peut toujours avoir recours, entre autres, à l’exécution forcée en nature ou à la résiliation ou résolution du contrat. Pour ce faire, il faut que la partie en défaut soit en demeure, ce qui est le cas de Michael dans le présent cas.  

Un propriétaire peut-il réclamer à un locataire la partie du loyer que son colocataire n’a pas payée?

Sebastian Fernandez, 21 mai 2015

Carl et Martin sont deux amis de longue date originaires de Trois-Rivières. Acceptés à l’Université de Montréal en avril 2014, ils souhaitent louer un logement dans la métropole pour les sessions d’automne 2014 et d’hiver 2015. Les deux amis signent un bail avec Rodrigue, propriétaire d’un immeuble situé en plein cœur de Montréal qui lie les parties dès août 2014 jusqu’en mai 2015 au loyer mensuel de 800$.

À partir de janvier 2015, Martin éprouve de graves difficultés financières et n’est plus en mesure de payer sa part du loyer. Jusqu’en avril 2015, Rodrigue se montre patient et ne réclame pas la part du loyer de Martin. Toutefois, en mai 2015, il en a assez et souhaite récupérer la somme impayée par Martin pendant les cinq derniers mois, laquelle s’élève à 2000$. Sachant que Martin est en difficulté financière et que Carl ne l’est pas, il décide de réclamer à Carl cette somme, mais ce dernier soutient qu’il n’est pas tenu de payer la part de Martin.

FAQ

Rodrigue peut-il réclamer la totalité de la somme due à Carl ?

Rodrigue ne peut réclamer la totalité de la somme due par Martin à Carl car le bail que Carl et Martin ont signé ne comporte pas de clause de solidarité passive. Dans un bail résidentiel, une telle clause a pour effet de rendre les obligations des locataire solidaires, notamment celle de payer le loyer mensuel, de manière à ce que Carl et Martin aient pu être chacun contraints par Rodrigue à payer la totalité du loyer dû. Ainsi, puisqu’il n’y a pas de clause de solidarité passive dans le bail, Rodrigue ne peut réclamer la part du loyer dû par Martin à Carl.  

Est-ce possible que les locataires soient sujets à la solidarité passive sans qu’il y ait une clause de solidarité passive au contrat ?

Cela n’est pas possible lorsqu’il est question d’un bail résidentiel. Cependant, s’il est question d’un bail commercial, il n’est pas nécessaire de prévoir une clause de solidarité passive au contrat. En effet, la solidarité est présumée dans une telle situation, c’est-à-dire lorsque le contrat est lié au service ou à l’exploitation d’une entreprise. Ainsi, si, par exemple, Carl et Martin avaient signé un bail pour exploiter un commerce, le propriétaire aurait pu réclamer la totalité du loyer à l’un ou à l’autre sans qu’il soit nécessaire de prévoir une clause de solidarité au contrat.  

Si les locataires sont sujets à la solidarité passive et que le propriétaire réclame la totalité du loyer à l’un d’eux, est-il possible pour le locataire qui a payé de réclamer la part de celui qui n’a pas payé à ce dernier ?

Oui. Supposons qu’il y avait une clause de solidarité dans le bail résidentiel signé par Carl et Martin et que, par ce fait, Carl aurait été tenu de payer la totalité du loyer dû à Rodrigue. Une fois que Carl aurait payé, Carl aurait été subrogé dans les droits de Rodrigue. Ainsi, plutôt que d’avoir une dette de 2000$ envers Rodrigue, Martin aurait désormais eu une dette de 2000$ envers Carl, et ce, par le seul effet de la loi, donc automatiquement.  

Comment peut-on savoir s’il y a une clause de solidarité passive dans le bail ?

Il suffit de lire le contrat. En général, la clause de solidarité prendra la forme d’une phrase comprenant les mots «solidaire» ou «solidairement». Voici un exemple de clause de solidarité passive : «Les soussignés reconnaissent avoir solidairement à exécuter leurs obligations envers Rodrigue».  

Si la personne qui cohabite dans un logement loué n'a pas signé le bail, le propriétaire peut-il lui réclamer la totalité du loyer dû ?

Non. Seuls les signataires au bail peuvent être sujets à la solidarité passive. Si, par exemple, Carl avait été un occupant plutôt qu’un colocataire, donc s’il n’avait pas signé le bail, Rodrigue n’aurait pas pu lui réclamer le loyer impayé par Martin.  

Peut-on quitter un logement impropre à l’habitation et obtenir une diminution de loyer rétroactive ?

Sebastian Fernandez, 14 mai 2015

Marion est une mère monoparentale d’une jeune fille de deux ans. Désireuse d’habiter à Montréal, elle signe un bail résidentiel à durée fixe avec Jonathan,  propriétaire d’un immeuble. Le bail lie les parties du 1er novembre 2014 au 30 juin 2015 au loyer mensuel de 1200$. Le 20 novembre 2014, la fille de Marion commence à éprouver des problèmes respiratoires. Le 14 mai 2015, elle doit se rendre à l’hôpital, où les pathologies médicales ont permis de déterminer que ces problèmes de santé seraient inhérents à un empoisonnement de l’air. Le 21 mai 2015, des professionnels inspectent le logement de Marion et déterminent que l’air, contaminée de par la présence de moisissures, représente un grave danger pour la santé et que Marion et sa fille doivent quitter les lieux.

Le jour-même, Marion quitte le logement sans en aviser Jonathan et en informe le concierge de l’immeuble le 2 juin 2015. Trois semaines plus tard, le 23 juin 2015, Marion envoie par l’entremise de son avocat une mise en demeure à Jonathan. Quatre jours plus tard, le 27 juin 2015, Marion dépose devant le tribunal de la Régie du logement une demande de résiliation du bail de son logement, le jugeant impropre à l’habitation à partir du 21 mai 2015. En sus, elle poursuit Jonathan en dommages-intérêts totalisant la somme de 9 600$, représentant le loyer payé à Jonathan depuis la signature du bail et le mois de mai 2015.

FAQ

Marion pouvait-elle quitter le logement par le simple fait qu’il était impropre à l’habitation? Le cas échéant, est-elle dispensée d’acquitter le loyer pour la période pendant laquelle le logement était impropre à l’habitation ?

 Dans le présent cas, Marion décida de quitter le logement car il était, selon ses dires, devenu impropre à l’habitation. Au Québec, un locataire est en droit d’abandonner un logement dans de telles circonstances, mais il est nécessaire qu’il avise le propriétaire de l’état du logement avant l’abandon ou dans les dix jours qui suivent, et le locataire qui soumet cet avis n’a pas à payer le loyer pour la période pendant laquelle le logement est impropre à l’habitation, sauf si l’état du logement résulte de sa faute. Or, Marion a omis de soumettre un tel avis d’abandon dans les délais exigés par la loi, le simple fait d’en aviser le concierge des lieux n’étant pas un avis valable puisque celui-ci doit être adressé directement au propriétaire.

Marion peut-elle obtenir une diminution de loyer rétroactive ?

En principe, la résiliation de tout contrat entraîne son anéantissement pour l’avenir seulement, sans effets rétroactifs. Néanmoins, il est possible, dans le contexte judiciaire, qu’un juge décide que le contrat soit résilié à une date antérieure à celle du jugement et imposer une restitution qui peut notamment prendre la forme d’une diminution de loyer rétroactive, si le locataire prouve qu’il a subi un préjudice lié à la cause de la résiliation du contrat depuis une date antérieure au moment de la résiliation. Cependant, pour que le locataire puisse obtenir la résiliation et, si possible, bénéficier d’une diminution rétroactive de loyer, le propriétaire doit avoir été mis en demeure, et c’est le moment auquel le propriétaire fut ainsi constitué en demeure qui est le point de départ pour l’octroi d’une diminution de loyer rétroactive. Or, dans le présent cas, Jonathan, le propriétaire, ne fut constitué en demeure d’aucune manière avant le 23 juin 2015. Conséquemment, Marion ne peut demander cette rétroactivité pour la période antérieure à sa mise en demeure du 23 juin 2015. 

 

Inspiré du jugement Chiarito c. Cours Tudor, 2013 QCRDL 23588